金兰花苑近三成业主未缴维修基金 公共设施维修陷困境

　　去年9月，市民傅腾(化名)购买了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区一套170平方米的二手房，房龄近20年，装修时发现管道都是铸铁材质，普遍生锈，还有4处出现漏水、渗水现象。

　　当他向物业报修时，却发现小区维修基金已到达30%的警戒线，无法动用，而且小区还有17户业主没有缴纳维修基金，小区公共维修因此陷入困境。

　　二手房4处管道漏水

　　今年1月，傅腾购买的二手房交付后，他开始动工装修，结果却傻眼了。

　　“所有管道都是铸铁材质，普遍生锈，好多地方还用水泥打过补丁，一共有4处出现漏水、渗水现象，其中北阳台的污水管裂缝长达25厘米，楼上一用水，裂缝就汩汩流出水来。”傅腾说，其他3处渗水管道分别位于客厅、保姆房和厕所，厕所的污水管整日滴滴答答，流出臭水。

　　傅腾请物业来维修,然而，物业上门查看后告诉他，厕所漏水的管道是楼上淋浴房的下水管，应由楼上业主负责维修，另外3根下水管属共用部位水管，应由维修基金出资维修。

　　傅腾说，经过多次沟通，楼上业主承诺“房子马上重新装修，淋浴房下水管不用了。”对于另外3处渗水的管道，小区业委会负责人刘女士表示，小区维修基金没钱了，现在无法动用。

　　小区维修基金无法动用

　　随后，傅腾把自家情况反映到街道、居委会，得知了更糟的情况。

　　随着小区房龄日益老化，各种公共设施的维修维护都需要动用维修基金，金兰花苑多户业主报修管道老旧渗漏、顶楼屋顶漏水、中高层墙体发霉，但是小区维修基金已经到达30%的警戒线，无法动用。

　　此外，金兰花苑小区一共76户业主，有17户业主至今未缴纳维修基金。

　　对此，小区业委会主任刘女士表示，当初第一批业主购买金兰花苑新房时，国家并没有强制规定“不缴纳维修基金就不许过户”，所以当时是可缴可不缴，金兰花苑开发商就没有缴纳这笔钱，导致这17户业主的物业维修基金至今空账。

　　斜土街道房办荣先生也证实，金兰花苑这17户业主维修基金空账，确实有历史原因。

　　据他介绍，金兰花苑是上世纪90年代末竣工的商品房，开发商为上海东联房产开发有限公司。当时的房产交易确实没有缴纳维修基金的硬性规定，直到2000年后，上海的房产交易才加上这条规定，“不缴纳维修基金就不能完成过户交易”。

　　后来施行的《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　《办法》第七条还规定，“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。

　　维修基金续筹机制待完善

　　那么，这17户业主是否可以补缴维修基金呢?

　　“这17户业主是不愿意的，因为当初缴纳时，业主一份，开发商一份，都存到相应账户。现在开发商跑掉了，只要求业主出钱，缺少开发商缴纳的一份，没人愿意出的。”业委会主任刘女士对此也感到无奈。

　　通过公开渠道，记者查询到，上海东联房产开发有限公司已于2007年7月24日注销。

　　当初维修基金未缴纳，而开发商又已注销，金兰花苑这17户业主究竟应该如何是好?

　　市物业协会陈先生说，根据《办法》第十七条规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

　　《上海市住宅物业管理规定》也规定，当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时续筹专项维修资金。

　　但陈先生直言，《办法》对于谁来组织续筹、续筹标准如何确定等详细的执行标准并没有约定，续筹机制亟待完善。