房地产市场调控政策施压负债掣肘 房企拿地模式生变

　　曲线拿地模式受青睐

　　今年一季度在楼市普遍降温的情况下，部分房企仍积极拿地。中国指数研究院数据显示，2017年一季度，全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米，同比增长13.0%;各城市成交量均增长，其中二线城市同比增长19.0%，增幅最大。

　　“虽然今年以来房地产调控政策频出，但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行业进入调整期时，房企开始补库存。部分房企通过低利率频繁发债，在手资金宽 裕。”爱建证券研究员刘孙亮表示，信贷政策开始收紧后，虽然土地出让总量有所增加，但溢价率明显下降，说明房企在一定程度上对市场有观望情绪，并对未来房 价持谨慎态度。

　　从去年整体情况看，房企土地储备相当充裕。因此，在今年后续时间内，房企策略或有所改变。旭辉集团董事长林中称：“今年买 地预算是基于650亿元的销售目标，买地的权益部分约200亿元，在买地总金额中权益比重占60%，因此买地的合同金额约在350亿元左右。如果能够超额 完成，买地的金额也可以随之增加。”

　　也有房企改变了在一级市场竞争拍地的拿地方式。比如当代置业，不再在高点拿地，而是由兼并收购拿地。中原地产张大伟表示，从房地产企业发展看，虽然2016年资金价格下降，但整体看，企业的土地成本明显上升，对企业的压力越来越大。

　　业内人士表示，未来房企将采取更加多元的土地收购模式。除了公开市场拍卖，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。如中海、保利等通过整合中信地产资产包、 中航地产 资产包等，获得了大量优质资源。

　　“多拿地、拿对地、拿值地”是房企高速发展的重要手段，但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下，这三大“秘笈”知易行难。有专家称，对于房企 而言，2017年不宜在招拍挂市场上盲目投资高溢价地块，应理性看待土地市场，提高股权合作拿地比例或采用收并购项目等手段曲线拿地，降低拿地成本、扩大 土地储备。

　　同时，随着调控不断收紧，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，房企在拿地上也要注意把握时机。即拿地如何确定更好的时 机，以契合当前楼市周期调整。另外，对于当下很多房企，尤其是在融资渠道困难的情况下，更需注重把控拿地的资金风险。未来预计联合拿地的方式会增加，这也 是目前很多房企在补库存和投资方面所需要关注的内容。此外，严跃进认为，房企适当参与项目并购很重要，部分城市项目碍于产品自身原因，一直销售不好，类似 此类城市会成为性价比较好的投资目的地，相关的地产投资节奏也会加快。

　　另外，在行业竞争白热化的时候，也有部分上市房企开始转型。爱建证 券研究员刘孙亮表示，部分房企开始在房地产行业内部转型，比如从住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产等。还有部分房企收缩地产业务，谋求彻底转  型，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业转型，以探求新的业务方向。