万众星苑自治小区管理软肋 家里遭遇水灾业主索赔难

    一个月来，家住高新区万众星苑的颜女士为卫生间“反水”，导致房间进水和货物受损一事烦透了心。因为该小区为业主自治小区，颜女士的损失一直得不到赔偿。

　　居民家中被淹

　　2月18日，因为下水管道堵塞，3楼的颜女士家遭遇水灾，主卧卫生间地漏反涌上的污水，让她家的主卧和书房遭遇水淹。

　　住在三楼，怎么会出现这么严重的污水反涌呢？原来，颜女士家所在的住宅楼共有七层，一、二楼是商用出租，虽然1—2楼与3—7楼用着不同的水管道，但污水都流向一个窨井。

　　就在颜女士家被淹的前三天，楼下的窨井曾出现过堵塞，小区的水电工只是简单用竹片疏通了一下，并没有使用专业的疏通工具，最终引发了这次水灾。

　　记者在颜女士家看到，“反水”的卫生间没有装坐便器和水龙头，堆着很多货物。颜女士解释，房子是租给别人在使用，主卧卫生间没有装修，平时都锁着。

　　业委会不愿担责

　　颜女士认为，此次水灾是小区物业对下水管道清理不及时、不专业造成的，损失应该由物业来承担。

　　然而，颜女士所说的物业，并不是一家正规的物业公司，实为万众星苑业主委员会。据了解，该小区2014年时自行组织成立了业主委员会，解聘了原先的物业公司后，实施小区自治，业主每月按0.45元/平方米的标准，向业主委员会缴纳物业费。

　　颜女士找到小区业主委员会李主任，李主任认为，单元楼的下水管道是公用部分，不是物业负责的共用部分，应该由楼栋居民自行维护和承担损失。李主任认为，颜女士卫生间“反水”是楼上楼下共用下水管道堵塞所致，大家都有责任。

　　物调委介入协调

　　单元楼的下水管道为小区公用，难道不是共用部分吗？前日，物业专家、市房管局房地产市场监管科工作人员杨建华首先否认了业委会李主任关于公用和共用的说辞。

　　杨建华说，根据相关物业条例，小区业主买的房屋主要由两部分组成，一部分为专用部分，通俗来说就是客厅大门以内，另外就是共用部分，比如走廊、外墙、屋顶等，包括小区上下水管道，而后者正是物业管理的内容，也是收费的依据。

　　既然是下水管道堵塞导致“反水”，那颜女士的损失是不是该由业委会来承担呢？记者又找到负责此事的市物业纠纷调解委员会常务主任梁文文。梁文文称，颜女士家里受损，业委会是有责任的，虽然业委会要承担责任，但它只是一个自治组织，不是法人，自身也没有资产，当务之急是要了解业委会的收支状况，划定责任。

　　自治小区的尴尬

　　在采访中，记者了解到，近年来，越来越多的老旧小区或开发小区，像万众星苑一样，开始推行业主自治。2014年起，市区共整治了500多个“三无”小区，其中近一半不具备物业管理条件的小区，在社区居委会的主导下，实行了业委会自管。“因为自治带来的矛盾，占整个物业矛盾的20%左右。”梁文文说，自治小区的矛盾主要体现两个方面，一是物业费价格投诉，有人反映收多了，或者服务不到位；另外就是公共部分出事后，业主索赔难。

　　作为一名资深物业专家，杨建华称，业主委员会建立的初衷，是为了避免业主与物业公司之间的矛盾，维护业主在物业管理活动中的合法权益，并不是代表业主来自治的。“小区自治一般适用住户较少，只有一两栋房屋，且没有多少绿化、停车场等公共部分的小区，这样的小区运行成本低，管理容易。”

　　杨建华认为，物业管理是一项系统工程，需要统一调配人力、物力、财力，如果业主觉得小区的物业公司不好，可重新选择新的物业公司，应慎重选择自治，即使选择自治，也要在制度、合同、管理规定上进行完善。