次贷危机十周年：3月美国房地产市场回归危机前高点

　　然而，这只是一场由流动性支持的“虚假盛宴”。

　　事实上，时任美联储主席格林斯潘也看到了泡沫的迹象，因此从2003年~2006年，美联储为抑制通胀连续17次加息，将基准利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，房贷违约不断出现，这进一步加速了美国房市泡沫的破裂。

　　当宽松的利率环境不再、房价高涨的预期渐灭，越来越多的次贷购房者因为房价下跌而拒绝偿还贷款，损失开始弥漫，最终波及到全球持有次贷的各类投资者。

　　美国楼市稳步复苏

　　为了避免美国陷入萧条，此后美国政府和美联储的强力救市政策接二连三地出台。

　　2008年3月14日，贝尔斯登股价较前一个交易日暴跌45.9%;3月16日，为防止金融市场出现灾难性暴跌，在美国财政部和美联储极力撮合下，贝尔斯登以每股2美元的“跳楼价”卖给了摩根大通，最终价格提高至10美元。美联储则为这笔并购案提供了大约300亿美元的担保。

　　随后，“两房”亏损达到了140亿美元，股价在一年内也暴跌了约90%。2008年9月7日，美国政府再度出手，出资2000亿美元接管“两房”;2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。

　　同年9月19日，时任美国财长保尔森公布了金融7000亿美元的“问题资产救助计划(TARP)。此后，美联储为了支持经济也就此展开了量化宽松(QE)购债计划，在第一轮QE期间共购买了1.725万亿美元资产，截至第三轮，美联储的资产负债表也已经扩张至4.15万亿美元。救市政策稳住了经济，也使得美国摇摇欲坠的房地产市场企稳。

　　“我们在2012年预计，当时房地产市场已经真正见底，并开始复苏。事实证明的确是如此。”特拉萨斯对第一财经记者表示。

　　在他看来，“毕竟房子首先是用来住的，投资属性并非首要。如今我们也创设了一个住房抵押贷款指数(mortgageindex)，这是用来监测获得贷款的难易程度。该指数显示，2012年获得贷款较难，而到了2014年和2015年就很容易了，可见各界对于房地产的信心开始恢复。”

　　就Zillow观测，美国房价仍在上升通道，且未来可能会因库存不足而面临上行风险。特拉萨斯告诉记者：“危机后，长期租房的年轻人在这几年渐渐成了首次购房者，推高了购房需求。反而现在开发商都觉得造房子很贵，一方面因为库存下降，另一方面也可能因为监管因素推高了建设成本。”

　　十年转瞬即逝。虽然危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小，但今年唯一的变数是特朗普政府的“去监管”议程。如何微调《多德—弗兰克法案》，既降低监管成本又持续防止危机重现，并激发经济活力，这或许是眼下最大的挑战。