保利物业拟挂牌新三板 物管服务盈利点仍然有待挖掘

　　内部的同业竞争挑战

　　目前，国内绝大多数物业服务企业是所属房地产开发公司的下属企业，这种股权或者从属关系为多数物业服务企业获得物业管理项目提供了便利的途径，因此，物业服务企业的规模绝大多数与其房地产母公司的规模高度相关。

　　不过，与彩生活、中奥到家、绿城服务所依附的母公司不同，保利集团(保利地产控股方)控制下的其他关联方中，实际从事物业管理业务的公司并不在少数。同业竞争，无疑是摆在保利物业全国业务扩张战略中的一个待解难题。

　　这样的微妙关系同样出现在保利地产与保利置业身上。出身“嫡系”的保利置业，在发展中颇受保利集团扶持。而保利地产和保利置业在业务拓展区域有着诸多重合，且共用“保利”地产品牌，因此同业竞争的隐患也由此埋下。

　　2007年，时任保利地产董事长的李彬海曾公开表示，保利地产所进入的区域，保利置业须让路。事实证明，保利置业不但没有让路，反而以同样的模式进行扩张。为此，保利集团曾出面调解，双方于2012年左右内部签署了同业竞争协议，分区域而治。

　　如今，保利集团也希望通过签署同业竞争协议，让保利物业与其他物业公司“划江而治”。

　　据时代周报记者了解，除保利物业外，保利集团控制下实际从事物业管理业务的公司包括深圳(楼盘)市保利商业物业经营管理有限公司(以下简称“深圳保利商业物业” )、上海保利物业酒店管理集团有限公司(以下简称“上海保利物业”)、遵义久联物业服务有限公司(以下简称“遵义久联物业”)、南昌保利物业管理有限公司(以下简称“南昌保利物业”)、广州市保利世贸物业管理有限公司(以下简称“保利世贸物业”)、哈尔滨保利科技大厦有限公司(以下简称“哈尔滨保利”)、湖北保利大酒店有限公司(以下简称“湖北保利大酒店”)。

　　在上述公司中，深圳保利商业物业、上海保利物业、湖北保利大酒店系保利置业控制的公司，遵义久联物业系贵州久联集团房地产开发有限责任公司控制的公司，为 2014 年保利集团收购久联集团时所产生的关联方。哈尔滨保利系保利南方集团控制的公司。 而保利世贸物业、南昌保利物业则为保利地产控制的公司。

　　为避免同业竞争问题，保利集团承诺称，遵义久联物业、哈尔滨保利仅服务于现有签约项目，目前及未来均不会进行扩张经营;深圳市保利、上海保利物业、湖北保利大酒店未来不会直接或间接从事、参与或进行与保利物业及其控股子公司的业务存在竞争或可能构成竞争的业务及活动。

　　保利地产也承诺，保利世贸物业及南昌保利物业仅对目前签约的物业进行物业服务和管理，目前及未来均不会对外进行扩张经营。若上述公司将来有任何机会可从事、或入股任何可能会与保利物业及其控股子公司的生产经营相类似的业务，本公司会将上述机会让予保利物业或其控股子公司。

　　不过，一纸协议能否得到上述公司严格执行仍有待观察。此前保利地产与保利置业虽然签署同业竞争协议，规定保利地产不得进入深圳、苏州(楼盘)、海南(楼盘)等市场，保利置业需撤出北京等市场。但保利置业2016年半年报显示，公司拥有北京保利大厦75%权益，建筑面积达9.5万平方米。保利地产2016年半年报则显示，公司在海南三亚(楼盘)拥有三个项目，海口拥有两个项目。2016年12月14日，保利地产竞得深圳大鹏中心区G16506-0144地块。

　　接下来，如何驾驭与兄弟物业公司之间的“同业竞争”微妙关系，亦是对管理层的一大考验。

　　做大养老产业

　　物业是个筐，很多东西都可以往里面装。

　　“很多开发商都在建立自己全新的物管平台。借助于物管平台，目前可以想到的有推介养老地产、社区金融等产品。如果平台搭得更大，利用大数据还可以做更多的事情。”克而瑞分析师尹鹏表示。

　　而这恰恰是保利物业正在筹划的一大动作。保利地产总经理刘平曾发表讲话指出，社区消费、社区金融的真正载体，房地产生态链的综合运营和投资平台是物业。

　　其中，社区养老被看做这条生态链上的重要一环。保利物业董事长胡在新曾指出，“社区”将会成为未来“中国式养老”最重要的场景。“社区居家养老服务是物业管理企业产业链的天然延伸，物业管理企业来做社区居家养老服务，资源整合度高、可进入性强、成本更低、客户信任优势更为突出。”

　　据时代周报记者了解，保利物业为此还专门成立社区养老事业部，负责指导全国和院健康生活馆的建设运营及养老服务产品的设计和开发。不过，和物管一样，由于国内还没有找到很好的盈利模式，养老产业也被保利物业定义为微利甚至亏损行业。

　　其盈利路径是：用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。