中国楼市监管效果逐渐显现 钱根收紧后炒房成本骤增

　　50万元以上的消费贷还需受托支付，而50万元以下的银行信用贷款无需抵押担保，一旦授信成功，即可直接打入客户账户，“操作”起来更为便利。“虽然30万、50万元的单笔贷款金额不大，但是可以从多个银行同时申请贷款，这加起来可就多了。一般银行共用的个人征信数据库是一个月一更新，且只有在提款成功后才会更新系统记录。你在同一个月去申请贷款，但都不在当月提款，征信系统就不会显示你在别的银行已经贷款，这样就完全能实现从多个银行贷到多笔贷款。”小王说，他身边有朋友就曾经这么操作过。

　　小王还对《经济参考报》记者透露，在房价快速上涨的背景下，一些银行还针对中小企业主推出了房屋“二抵”经营性贷款。“比如，房屋原先抵押贷款时的评估值是500万元，现在房屋的市场价涨到了1000万元，银行可以根据增值情况再次发放贷款。虽然，监管明令规定抵押贷款是不能用于购房或炒股的，但是实际上中小企业主拿到这笔资金后究竟用在了何处，很难监测。”他说。

　　一方面，银行对于贷款的实际流向监测确实存在一定难度，另一方面，有时候银行对于这种“挪用”贷款用于购房的行为并非没有察觉，只是“睁一只眼闭一只眼”。“去年9月底，我在顺义那边看中了一套新房，但是当时首付款有点凑不齐，开发商的销售人员就直接给了两个银行的客户经理的电话。后来，我给其中一个客户经理打电话，他先问我是哪个开发商推荐的，后来就直接给我推荐了一个大额信用卡的贷款产品，贷款上限能达到30万元。”来自北京的于女士说，该客户经理还专门和她说，在填写贷款用途时是不能说是用于购房的。

　　部分场外配资由明转暗

　　在楼市火爆的2016年，除了银行信贷以各种渠道大量入市之外，“首付贷”等场外配资产品也成为助推楼市杠杆的重要力量。

　　场外配资产品相较银行资金来说要“贵”不少，但有不少购房者或炒房者仍然愿意使用这些期限短、高成本资金，来达到尽快入场或是博取高额利润的目的。

　　监管层在去年就已关注到这类场外配资产品的风险，因此很多互联网金融平台的“首付贷”类产品已经在市场上销声匿迹，很多平台也就此转型。不过，记者近日采访发现，这场场外配资的游戏并未彻底结束。

　　《经济参考报》记者日前以客户身份向一家中介机构的工作人员询问，“如果凑不齐银行首付款怎么办”，该工作人员表明可以帮忙想解决方案。他告诉记者，如果金额在30万元之下，可以通过其介绍的银行申请个人信用贷款，如果需要更多的金额，则可向他们合作的第三方互金平台借款，但需提供抵押物和明确的还款途径。他表示，借款利率根据客户资质不同而不同，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。

　　“有些人金融意识比较强，也敢玩、敢赌，甚至有人三成的首付都是月息3%的借款，我们把这些人称为疯魔派。有时候赚的最多的是这帮人，但输的最惨也可能是他们。”一位网贷平台人士感叹称，这类杠杆资金的风险比起一般的银行贷款要高得多。

　　防风险降杠杆政策出鞘

　　高企的购房杠杆风险已经引发监管层的重视。在房地产调控的大背景下，监管层房地产金融政策也凸显了“降杠杆”和“防风险”的特点。

　　中国人民银行副行长潘功胜日前强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近期主要金融机构开始陆续收缩房贷规模。春节过后，北京地区大部分银行的房贷优惠政策已经有所调整，国内银行的首套住房贷款优惠利率基本上已从原来的8.5折到8.8折调整至9折，部分外资银行针对资质较好的客户利率还能到8.7折。有些银行在节后也告知客户“房贷额度很紧张，新客户申请房贷有难度”。

　　浙商银行经济分析师杨跃称，现行房地产相关政策方向正确，有利于降低房子的金融属性，中长期看效果将会更为明显。在中国房屋具备商品和金融两大属性，过于侧重后者容易本末倒置，形成资产泡沫。基于金融属性的投资获利存在两个主要途径，一是基于上涨预期的时间错配，即通过上涨期持有获得交易回报;二是基于正向放大效应的杠杆错配，即通过首付款带来的以小博大效应扩大本金回报率。目前这两个维度的传导机制都得到有效控制，住房金融属性得到有效弱化：一方面，“房子是给人住的”这一精神，到中央经济工作会议对促进房地产健康发展的一系列举措，各地市因地制宜的调控政策陆续出台，房子只涨不跌的预期正在被改变，通过时间错配获利的成本不断增加。另一方面，金融监管部门对住房按揭贷款的发放条件、首付比例做了严格要求，各地金融机构的执行力度也非常大。对拥有多套住房试图投机的购房者而言，通过杠杆错配获利的难度和成本都有明显增大。