全球新一轮房地产泡沫正积聚 这次轮到了商业地产？

　　机构建议中国投资者将目光放至欧美二线城市

　　新一轮房地产泡沫正在全球积聚，这次轮到了商业地产?

　　全球专业投资者认为，此次不同于以往，全球低利率环境创造了房地产的繁荣，但房地产产业的基本面也有改善的迹象。因此，有分析师建议，投资者不妨将目光从热门城市转移至其他城市，在更大的范围中寻找热宠。

　　全球投资者扫货商业地产

　　行业追踪者真实资本(RealCapital)分析，2015年第二季度，英国伦敦、中国香港、日本大阪和美国芝加哥的办公楼估值创下新纪录，美国纽约、洛杉矶、德国柏林和澳大利亚悉尼的房价已达到2009年后的新高。商业地产交易可谓量价齐升。

　　2015年第一季度，美国商业地产交易规模增幅36%，达到2251亿美元，已经超越了2006年的增长速度。在欧洲，商业地产的交易规模飙升37%，达到1350亿欧元，这是2007年以来的最高水平。资金正从四面八方流入商业地产中。根据另类资产追踪商Preqin的数据，美国养老基金将7.7%的资产投资于地产，而2011年该比例仅为6.3%。

　　除了美国大型的投资机构，亚洲和中东的卖家在商业地产市场上也越发活跃。中国的安邦保险集团于2015年2月斥资19.5亿美元购买了纽约的华尔道夫酒店，创下美国酒店界收购纪录。中国阳光保险集团今年5月以2.3亿美元购买了纽约的巴卡拉特酒店，每个房间的价格达到创纪录的200万美元。中国人寿保险集团和平安保险今年4月也花费5亿美元成为波士顿一开发项目的主要股东。就在刚刚过去的7月，中国主权财富基金又分别在澳大利亚的悉尼和墨尔本购买了9座办公楼，以及法国、比利时的10座百货大楼。

　　当然，欧洲的资本也没有闲着，投资者正在涌入西班牙马德里、爱尔兰都柏林等资产价格尚未达到危机前峰值的市场。美国M&G房地产公司上月在西班牙作出了首笔投资，在马德里市中心斥资9000万欧元购买了一座3.5万平方米的闲置办公楼，计划将其翻新后出租给英国广告公司WPP。美国M&G房地产公司基金从3月起已在丹麦、意大利、德国和法国市场花费了3.6亿欧元。

　　低利率催热商业地产市场

　　目前，全球商业地产价格已经超过了危机前的水平。绿街咨询(GreenStreetAdvisors)的商业地产估值指数从2007年的100点跌至2009年的61.2点，又在2013年回到100点，上周该指数为118点。

　　低利率环境被认为是商业地产蓬勃发展的主因。标准人寿投资房地产研究及策略部主管布林恩(AnneBreen)对《第一财经日报》记者表示：“利率位于历史低点，且很可能会继续维持现有水平，因此对收益的追求使投资者转向了房地产。”真实资本数据显示，目前美国10年期国债的收益率大约为2.2%，相反，纽约商业地产的平均资本化率却是5.7%。

　　不过，商业地产可能的泡沫引起了监管部门的注意。美联储在7月对国会提交的半年报中指出：“随着商业地产价格持续快速增长，商业地产的估值压力正在上升。”美联储和其他金融机构也指出，银行正在放松其贷款标准。根据房地产数据服务商TreppLLC的数据，截至2015年一季度末，银行商业地产未偿还贷款的规模总计为1.7万亿美元。

　　分析师认为，如果利率急剧上升，地产价格可能会迅速下跌。美联储已经暗示今年年底前开始进入加息通道。利率的上升可能会冲击全球金融市场，尤其在价格下跌的情况下触发抵押品违约潮。