投资客专收“老破小”房源 花几万元装修可赚二十万

徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过销售，东方润园项目她一个人成交额就达到16亿元。“说实话，那时候做一手房的都不太看得起做二手房的，觉得二手房市场小打小闹，从业人员也比较鱼龙混杂。”后来，她自己买的一套东方郡的房子，经过装修后出售，卖出了全小区最高价，她才发现二手房市场其 实商机很大，因此从房地产公司辞职，开始自己创业， 成立了定位于二手房改造的小宅门公司。

作为公司化运营的小宅门，今年仅收购市中心房子一项便耗资3亿元，截至10月底，成交房源总价在2亿元左右。“我们以低于市场价10%~15%左右的 价格收入房子，所谓市场价，以该小区近期成交价作为评估值，而且我们只收楼层好的房源，2~5楼的房源都在收购范围内。”徐佳丽说，一般房子总价控制在150万元左右。

与个体投资客不同，小宅门只负责房子的硬装部分（跟一手房的精装修交付标准类似），装修成本控制在1500元/m2（含老房子拆旧费），并且提供保修期。小宅门目前形成了一套标准化流程——收房前，风控部门会对房子进行风险评估；收房后，由合作的设计团队做户型改造设计，然后由合作的施工团队装修。 “最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工队伍等。”徐佳丽说，小宅门的装修风格力求大 方清爽，买家主要是老师、医生、公务员等人群。

小宅门目前以跑量为主，平均下来，一套房子从买入到卖出大概需要4个月左右，扣除资金成本及装修等费用，一套房子毛利大概为房子总价的10%左右。

2014年，小宅门成立第一年共成交了70套二手房；2015年为150套；今年截至10月底，小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略估算了下， 以平均150万元/套的购入价计算，10%的毛利即是15万元，那么才10个月时间，小宅门的收益已经近3800万元。

徐佳丽说，前段时间去日本考察，发现在日本，像小宅门这样的公司已经发展得非常专业，非常成熟。她相信，随着未来中国进入存量房时代，这块市场潜力巨大。“以前我们收进的房源里刚需小户型占到90%，现在发现二手房里的改善需求在扩大，因此今后我们的改善房源会提高到40%的比例。”

但不论是个体投资客还是公司化运营的“倒买倒卖”二手房，都有一个共同点：不会选择涨价幅度比较大的房源。尤其是今年行情异常火爆，城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区，因为房价涨幅过快，考虑到溢价空间及风险系数，被收购的房源量在减少。

二手房精装出售模式

风险与收益并存

“这有点类似于专门炒二手房的黄牛 。”浙江中原首席分析师荆海燕分析：此类模式能否盈利是有前提的，一是二手房市场要一直上涨；二是收进时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。

“低价买入二手房、装修后再出售的模式是基于客户需求的市场细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为，这种模式虽然迎合某些客户的需求，但在装修质量或者房屋隐性的质量问题等方面容易产生纠纷，未来市场需要进一步规范。

杨先生向记者透露，有的投资客相对厚道，房子从买进到卖出，周期大概在5~7个月，其中有两个月时间用于房子散味；但有部分投资客为了尽快赚取价差， 压缩整个装修工期，一两个月内完成全部装修，装修完立马挂牌到各大中介公司出售。“如果装修材料不好，购房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才能发现问题。”杨先生说。另一位业内人士则直言，“二手房不像新房，会有几年的质保期，过户后所有的问题需买家自行承担。”