房租将全面超过月供 租金上涨推手是租赁市场商业化

　　这则新闻不经意地告诉我们，上海正在通过整治群租，减少出租房的数量，来实现以房控人的目的。

　　自上海设计了“到2040年常住人口不得超过2500万”的红线，“以房控人”，就成为人口调控的一个重要手段。通过群租房的整治，上海很多街道成功实现了减少外来常住人口。这一做法，也让那些租金只有一千甚至几百的群租住房“销声匿迹”，市场对中低端的住房需求不断升温，进而拉动了整体租金的上扬。

　　公众号“明源地产研究院”在《调控之后，这些城市的房子最危险!》一文中明确表示，尽管上海2015年末外来常住人口减少了14.77万人，同比下降1.5%, 但是流出的却是低技能人群，流入和留下的却是高技能人群。

　　根据猎聘大数据研究院的数据，今年前三个季度，上海人才净流入率最高达6.38%，其次是北京、杭州、深圳，人才净流入率4.97%、1.63%和1.07%。

　　很难想像，这些高收入、高技能、高学历的人才，能够接受群租房低端的租赁房屋。很显然中高端的普通住宅，或者说是面向白领的服务式公寓，才是他们更倾向的选择。在这一背景下，上海的低端和超低端市场规模显然将逐步减小，房屋平均租金面临长期上涨的压力。

　　其实不仅上海，其他城市也在“以房控人”。比如，北京2016年的政府工作报告就提出，严格控制人口规模。大力整治地下空间和群租房，加强直管公房管理。持续开展“拆违打非”，拆除违法建设1500万平方米。

　　类似有人口控制目标的还有广州、苏州的中心城区等。这些城市整治群租等措施的落实，也会侧面推升城市的租金。

　　租赁市场商业化——租金上涨的另一个“推手”

　　在今年的易居沃顿研究班上，有一个热门的研究方向是“存量资产的改造和运营”。上周末，商业地产创新组在苏州组织的案例评审会上，有不少项目都属于存量资产的改造，其中有的项目就是将空置的大型商场，转为住宅供出租。

　　对住宅租赁消费，从中央到地方一直都持鼓励态度。从今年5月份开始，就不断颁布各类政策，鼓励房屋出租。

　　中介市场上，链家、爱屋吉屋等都涉足长租公寓的领域;开发商方面，则有万科、永泰、绿都等企业涉足。这些企业和蘑菇公寓、u+公寓等互联网长租公寓一起，形成了一个很大的出租房市场。

　　而另外一方面，包括上海在内的各个城市，先后在土地出让文件中，规定了开发商自持并对外出租的房屋面积比例，也进一步强化了出租房屋的市场供应量。

　　政策的大力扶持，和市场环境的大幅度转变，以及各路资本的大量流入，让房屋租赁行业由原来个人“二房东”为主的“游击队”，改变为正规军，并将租赁市场细分成各种“子分类”。

　　比如，新加坡永泰就将位于中山公园附近的一栋住宅，开发成能提供专业护理、餐饮、老年教育的养老社区——鸿泰·乐璟会。

　　虽然一间78平米的独立单间，费用高达2万元/月，比周围的普通公寓租金高出不少，但相对上海公立养老院一个床位4000元(通常要住三个老人以上且不包括医疗、健康管理的服务，房屋环境和整体设施都极为陈旧)，性价比仍然高出不少，因此吸引了不少人预租。