房价为什么让你高攀不起？ 房地产投机“庞氏骗局”

　　楼市为什么会崩盘?

　　房屋建造中使用价值与交换价值之间的紧张状况，有多种方法可以管控。但是，这种体制向来也有失控的阶段，此时便会产生危机，例如2007~2009 年，美国、爱尔兰和西班牙的楼市便经历过这种状况。此次危机并非史无前例。之前的类似例子包括1986 年以来的美国储贷危机，1992 年斯堪的纳维亚的楼市崩盘，以及1990 年的日本土地市场崩盘(终结了日本20 世纪80 年代的经济荣景)。

　　在市场体系中，房屋供给还有额外的问题必须处理。首先，房屋是一种“高单价商品”，要使用很多年，不像食物那样马上被用掉。个人可能没有足够的钱一次付款买下房子。如果我的钱不够买房，还有两个基本选择。我可以向房东租房，房东可能专门购入投机建造商建造的房子，靠收租维生。我也可以借钱买房，可能向亲友借钱，也可能找金融机构办理房屋抵押贷款。如果是办房贷，我除了必须支付房子的全额交换价值外，偿还房贷期间还必须每月支付贷款利息。还清房贷之后(可能需要30年)，我便完全拥有房子了。在此情况下，房屋也成了一种储蓄工具，我可以随时拿这项资产的价值套取现金(至少我每月偿还房贷，因而取得的部分价值是可以套现的)。

　　但是，利用房贷购房是一种非常特别的交易。利率5%、本金10万美元的房贷分30年偿还，总还款额约为19.5万美元。也就是说，房贷户为了取得最初价值10万美元的资产， 必须多付9.5万美元。这样的交易看来很没有道理。我为什么愿意这么做呢?答案当然是我需要这房子的使用价值(我需要一个居住的地方)，而我为此付出9.5万美元，直到我完全取得房子的所有权。这就像我在30年间花9.5万美元租房，差别在于我最终可以取得整座房子的交换价值。这房子实际上成了一种储蓄工具，替我储存它的交换价值。

　　但是，房屋的交换价值不是固定的。它会随着时间推移而波动，受各种社会状况和力量影响。

　　首先，它会受周边房屋的交换价值影响。如果附近的房屋全都日趋破败，又或者小区里迁入越来越多“不对劲”的人，则我的房子很可能将贬值，即使我把它维持在一流的状态也无法幸免。相反，小区环境“改善”，例如小区中产阶级化，则可以提升我房子的价值，即使我并未投入任何资源。

　　楼市深受经济学家所称的“外部性”影响。屋主经常采取个别和集体行动，力求控制这些外部因素。不信的话，你可以提议在某个“体面的”小区建一所出狱者的安置点，看看会发生什么事!小区居民会积极排斥他们不欢迎的人和活动，小区几乎纯粹以维护和提升区内房屋价值为使命(例如小区内若有好学校，对住宅价值大有帮助)。

　　为了保护自身储蓄的价值，人们会有积极行动。不过，屋主有时也会损失他们利用房屋保存的储蓄，例如政府或开发商为了重新发展某个小区，可能会购入该区相当数量的房子，然后任由那些房子的状况恶化，进而严重损害区内其他房屋的市场价值。

　　房产投机的“庞氏骗局”

　　在全球许多地方，对越来越多的人而言，房子已经变得十分重要。维护和提升房屋资产价值，已经成为越来越多人的重要目标，因为消费者可以得到的房屋交换价值，一如开发商所能赚到的交换价值那么重要。

　　但是，最近30年左右，房屋已经成为一种投机目标。我以30万美元买进一套房子，3 年后它的市值升至40万美元。我可以把握机会做房贷再贷款，把房子增值的那10万美元换成现金，随自己支配。

　　交换价值不断上升，使得房子成为热门的投机目标。房产成为一种方便利用的个人提款机，总需求因此增强，市场上的房屋需求也日益高涨。