纽约曼哈顿寸土寸金高端地产遇冷 房企对未来不确定

　　上周，美国商务部公布美国7月新屋销售环比增长12.4%，远超预期的下降2%。7月新屋销售年化总数65.4万户，创2007年来新高，高于预期的58万户。全美不动产协会(NAR)上周公布，美国7月成屋销售环比下跌3.2%，达到年化539万户的水平，低于预期的539万户。美国7月成屋销售下降的降幅超预期，结束了之前四个月连涨的态势。

　　全美不动产协会的首席经济学家劳伦斯.尹(Lawrence Yun)表示：“库存严重短缺，进而影响到买家对房价的承受力，这是上月全国成屋销售大幅下滑的罪魁祸首。”不过，7月美国市场上的待售房屋数量增加0.9%，至213万户。只是相对于去年同期，供应下降了5.8%。以7月的销量计算，需要4.7个月的时间来消化现有房屋库存，高于6月份的4.5个月。经济学家一般认为，六个月的去库存周期才是良性的楼市供需平衡状态。

　　与此同时，买家对房价的承受力在曼哈顿的高端房产却已经显现出来，而且实际情况比数字显示的还不乐观。曼哈顿房产对于美国房市不仅仅是最抗跌的资产，而且因为同时具有自住和投资相当的有代表性。虽然曼哈顿房市依旧火热，但是持续几年的牛市逐渐出现了一些降温的迹象。对未来房市预期最为敏感的房产开发商们却开始变得保守起来。根据中介机构Ariel Property Advisors的统计，今年上半年，曼哈顿土地交易总共48笔，而去年同期为79笔，前年同期为73笔。大幅下降的土地交易，反映了地产商对今后两三年的曼哈顿房市的不确定。

　　高端房产遇冷

　　“曼哈顿的豪华公寓市场从2014年秋天开始逐步转冷。目前市场上新造的和正在建造的楼很多。过去几年新建的公寓楼大都瞄准了豪华公寓市场，目前豪华公寓指的是500万美元以上的公寓，存量供应相当于4到5年的销量。” 房产研究机构米勒·塞缪尔房地产评估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)告诉第一财经记者。

　　当然地产商只造豪华公寓并不是市场定位失误而是高地价的结果。Ariel Property Advisors统计，2016年上半年，平均每平方英尺的可建造面积价格是618美元。曼哈顿为了控制过度密集的人口和高楼对市政基础设施和地基的挑战，对楼房的高度也有限制。每一块土地上允许修建的楼高因为历史和现实的原因都有不同的限制，造成每块地上可以建造的平方数也不同。

　　有的情况下，建造高楼可以向周围的土地拥有者购买他们不打算使用的楼高限制。所以曼哈顿的地价并不是以每平方英尺土地的价格来比较，而是以土地上能建造最大面积价格来比较。建筑商买了地之后还要承担拆除旧屋成本。如果仅仅建造普通公寓，在今天平均每平方英尺价格不超过2千美元的市场上很难盈利。高地价促使地产商一窝蜂地涌入豪华公寓市场。

　　而今地产商已经有了4到5年的存货，因此也就不急着出手购买土地新建住宅，而土地拥有者也待价而沽，所以曼哈顿上半年的土地交易量也就腰斩了。

　　统计数字滞后

　　米勒称：“豪华公寓销售变冷，还不能看到具体的统计数据。目前的统计数据还不错，但是反映的是几年前签署的预售合同。那些合同在今年开始逐步正式生效。房屋交易按照交易正式完成的日期才会登入地产统计。”

　　全美不动产协会(NAR)公布的美国7月成屋销售环比下跌，也是按照在7月完成交易的成屋销售而不是在7月签署购买协议的数目计算的。通常从签署协议到完成销售需要2个月的时间延迟。而曼哈顿的豪宅交易由于有大量的预售案，一延迟就超过一年时间了。

　　此外，高房价也使得房屋销售从签约到完成的时间更加延长。“过去一年，估值相关的合约问题明显增加，这是过去三个月房屋交割被推迟的根本原因。” 全美不动产协会总裁Tom Salomone说。买家签署购房合同之后如果要取得银行贷款，必须通过银行的价格评估。如果银行认为交易价格过高，在未来可能下跌低过实际房贷价格，银行就会与贷款人协商，要求增加首付数额，或者增加抵押物。一旦进入此类协商，售房交易的时间就会大大的延长了。

　　按照米勒的解释，曼哈顿豪华公寓楼市遇冷的情况将在未来几个月公布的数据中逐步显示出来。而按照一般专家的意见，土地交易是房市的前瞻性指标，能够最快速的反应市场的变化，而房屋销售数据则是最终的确定指标，虽然有时间上的滞后。

　　低价市场依旧热闹

　　纽约房产经纪人陈莉今年做了680万美元的生意，都是在曼哈顿。今年7月份刚卖出一个价格的曼哈顿中城的期房，预计今年年末交房。房价约为150万，面积为900多平方英尺的带阳台的一室一厅。

　　“目前中国买家的趋势还是以曼哈顿为主。但是这几年曼哈顿房价上涨，他们的预算以前能买到曼哈顿的房子，现在只能买到布鲁克林、皇后区的房子;或者，以前能够在曼哈顿买两室一厅，现在只能买一室一厅。但是大部分客户还是希望在曼哈顿买房。” 陈莉对一财记者说，“在高房价面前并不是说望而却步。但是下降要求。客户总体的预算金额没有下降，可能还有提升。预算范围一般在100万到200万美元之间。2015年有很多新房出来，但是2016年却没有这样，期房也很少。特别有亮点的房子也减少了很多。”

　　米勒说：“500万以上的房子遇冷，但是在300万以下的房子还是热门而且价格上也很坚挺。”根据米勒的统计，今年第二季度，曼哈顿总共完成销售了2735间公寓，销量比第一季度下降4.9%。中位价格为110万美元，环比下降2.5%。公寓的存货为6352间正在积极销售的公寓，环比上升15.4%。高房价也推动了租房市场的挤出效应。在第二季度，曼哈顿的平均房租环比上升0.9%达到每月3450美元，创8年来新高。同时住宅空置率也上升到2.49%，创9年来的新高。