融资春天料已过去 地产债供需两旺利差将进一步分化

　　因今年房地产销售较为热闹，房价上涨较快，监管层已开始关注局部泡沫风险出现的可能。7月下旬，中共中央政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”。沪、深、南京、合肥等本轮房价领涨区域的调控措施也相继落地，同时政府限制央企高价抢地、增加供给等手段均意在给土地市场降温避免过热风险。另据媒体报道，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由两年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

　　与此同时，为抑制资产泡沫、减缓房地产投资增速，监管层分别在债权市场和股权市场出台相关政策，加强对房企融资渠道监管。中债资信指出，在政治局提出“抑制资产泡沫”后，短期内出台的《关于进一步规范证券公司公司债券业务发展有关问题的通知》，证监会要求上市公司再融资募集资金不得用于非资本性支出，以及银监会近期推出《商业银行理财业务监督管理办法》(征求意见稿)，房企融资环境或将逐渐发生变化。

　　利差将进一步分化

　　“高杠杆运行是房地产行业基本属性，资金是房地产企业发展的核心。”分析人士认为，在“抑制资产泡沫”的背景下，未来地产融资很可能存在边际收紧的可能。倘若后续房企融资难度加大，发行成本上升，考虑到不同地区不同企业的资质差异，一些企业尤其是部分资质较差的中小房企将可能面临较大的流动性危机。可以预见，未来地产企业的主体资质分化将进一步加剧，可能出现强者恒强、弱者恒弱的状态，企业间的利差将走向进一步分化，投资地产债也需精挑细选。

　　“公司债政策收紧后，房企公司债发行成本将有所增加，发行难度亦将加大，加之销售或将进入较长期的下行通道，销售资金回流承压，若因此导致资金链断裂，则将使企业面临较大的流动性危机。”中债资信指出，在宽松的融资环境发生变化后，大型优质房企尚可通过其规模优势及较高信用品质获取较低成本的资金来维持经营，但规模一般且主要依赖外部融资的房企流动性风险将逐步凸显，未来能否在前期快速扩张后保持正常经营亦存在不确定性，2018-2020年前后房企公司债将集中到期规模近8000亿元，届时资质一般的房企或将面临较大的偿债压力。

　　兴业证券认为，未来地产行业企业间的利差将走向进一步分化。因地产具有“不动产”属性，区域市场的好坏可以在很大程度上决定房企项目的现金流回收情况，项目分布良好、小而美的地产公司利差未来仍有一定的下行空间。但随着房企加速分化，部分中小房企未来面临的融资难度上升，若企业难以通过再融资渠道来还债、补流或投资，那么企业的信用风险在未来存在阶段性上升的可能性，利差将走阔。从基本面看，未来地产行业企业间的利差进一步分化是重要的趋势。