购房者入市积极性低 “淡季”掩盖不了楼市疲软趋势

　　7月楼市明显回落，中原地产监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。房企在7月的收成更为惨淡，到8月10日，共有万科、碧桂园、融创、富力等22家企业公布7月销售业绩，合计销售821.53亿元，比6月份下调32.6%，保利、万达、碧桂园等销售下滑在60%左右。

　　8月首周，主要城市楼市成交下滑幅度加大。CREIS中指数据显示，29个可比城市住宅成交面积比前一周下降20.3%。

　　7月份以来楼市下滑，有季节性因素影响。炎热的气候下购房者入市积极性低，加上开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，需要休整并为“金九银十”积蓄力量。但是，不可否认的是，股市财富效应衰减、房价上涨过快、上半年需求过快释放，需求被过度透支，可能是7月份以来回调的主要原因。

　　从过去楼市量价运行和购房行为规律看，但凡房价持续上涨，若无打压政策，需求入市往往比较踊跃、成交量也会保持在高位。回调需要从本轮量价齐升的特质来分析，本轮楼市回升最重要的推动力，就是二套房贷首付降至4成、营业税免征期5年改2年，刺激了改善型需求的爆发。

　　在上半年股市财富效应的配合下，改善型需求增长，促发了高价住宅成交爆发。数据显示，一线城市和重点二线城市，单价在5万元左右、总价在500万以上的住宅成交量上半年同比增长50%以上。高价位住宅交易爆发，直接推升房价上涨，市场开始“看多”，示范效应下刚性需求提前入市。除房贷和税收政策刺激、股市接济外，上半年降准降息政策轮番出场、各地救市之频繁和力度之大(如公积金)也为历史之少有。

　　但进入7月份以后，楼市处于政策面的“空窗期”;股市的财富效应全面衰减，深圳楼市近期全面回调就是例证。近期，央行推出新一轮汇改，未来资金流出增加、人民币定价资产会下跌，也会部分冲击到房价。

　　更重要的是，房贷政策开始收紧，改善型需求或迅速下降。最新数据显示，进入8月，深圳、上海、广州房贷均有明显收紧趋势。在深圳，占房贷份额超过60%的四大国有银行，已将首套房贷首付提至4成，利率上浮5%-10%，二套房贷利率均上浮10%以上，很多中小银行停止房贷;在上海，提供房贷的27家银行中，已有9家将二套房贷首付提至七成，利率普遍上浮10%;在广州，7月中旬后，各家银行将二套房贷首付全部调至7成，现阶段依然维持这一水平，同时房贷利率也有上浮趋势。

　　政策的变化，成为下半年抑制房价上涨预期的因素，房价上涨预期弱化，购房者入市的积极性必然会降低，成交量持续下滑也将是大概率事件。特别是，房贷政策收紧，将严重冲击上半年市场回升的驱动力——改善型需求。同时，笔者认为，除此之外，上半年房价快速反弹、成交量上涨并保持在高位，造成需求过度释放，后续断档，而高房价也将抑制需求，这两个因素也是下半年楼市走弱的重要因素。

　　(作者单位：深圳市房地产研究中心)