上半年洛阳楼市供应减少销售增加 去库存成绩有目共睹

　　近日，我市前6个月的楼市数据发布，和利时地产机构的年中市场报告也随之问市。有关数据与大家的感受是否一致?下半年楼市又有哪些看点?让我们从报告中寻找答案。

　　三个关键词：政策利好多，竞争白热化

　　● 关键词一：外来人口购房补贴

　　我市去年12月1日开始执行的“外来人口购房补贴”政策，对洛阳房地产需求市场产生了直接的影响，政策延续到今年年初，让2016年的洛阳房地产市场有了个不错的开局。

　　● 关键词二：去库存

　　在高库存、供需不平衡的洛阳楼市中，去库存的过程虽然艰辛，但成绩有目共睹。今年上半年，洛阳各大房企，在前期利好政策的积累与延续之外，下足了功夫——频繁地推出各种应时应季的营销活动，换着花样优惠促销，寻找与购房者的交易契合点，促使上半年洛阳楼市出现销售强于供应的良好局面。

　　● 关键词三：冰火两重天

　　从目前洛阳房地产整体市场来看，虽然2016年上半年整体销售情况较为乐观，但不能忽略的是，一碗水端平的去区域化状态已经不复存在，同一区域、同一销售节点、同一时段的销售，不同楼盘也存在冰火两重天的销售状态。

　　四组数据：整体保持较为温和而稳定的增长态势

　　2016年上半年洛阳的房地产市场，并没有出现部分热点城市那样的大起大落，反而整体保持较为温和而稳定的增长态势。从图表中(半年供销及价格对比)可以看出，洛阳房地产市场整体供应面积和整体销售面积，创下了2012年—2015年来的历史之最，一低一高，为大多数业内人士喜闻乐见。

　　【数据一】2016年上半年，洛阳楼市整体供应面积196.26万平方米，其中住宅153.24万平方米，分别比2015年上半年下降10.71%和增加8.68%。非住宅产品供应的紧缩则更为明显——供应面积43.02万平方米，较去年同期下降45.41%。上半年整体供应量数据表现并不突出，创近年上半年整体供应量新低。

　　【和利时分析】总体来看，一方面还是围绕“去库存”，房企减缓入市节奏;另一方面，在部分房企看来，目前房地产投资市场前景不太乐观，也适当减少了非住宅产品的投放量。2016年洛阳住宅市场有所好转，房企趁势加大住宅供应，在市场看好的趋势下，积极释放房源，以尽快回笼资金。今年上半年亮相项目较少，分别是中电银河湾、碧桂园·凤凰湾、汉德·里院里。

　　【数据二】2016年上半年，洛阳楼市整体销售面积327.99万平方米，其中住宅297.56万平方米，分别比2015年上半年上涨56.02%和53.42%。

　　【和利时分析】受国家及地方政府政策利好叠加影响，比如公积金贷款政策的放宽、商贷最低首付比例下调、降准降息、契税减收等，刚需、改善型需求顾客积极入市。同时，伴随着各家楼盘一系列优惠、促销措施的持续加码，需求一下子蹿得比供应还快，短期需求明显大于供应，上半年销售量较去年同期有大幅提高。

　　【数据三】2016年上半年，洛阳楼市整体库存量减少了131.73万平方米，其中住宅大幅减少144.32万平方米，非住宅增加了12.59万平方米。

　　【和利时分析】住宅产品库存得以去化，主要得益于上半年销量的增加。而就洛阳楼市目前商业及投资类市场来看，非住宅整体市场还是较为低迷。其实，自去年年末国家开始高度关注“去库存”问题并将之纳入“五大任务”后，短期内各地房地产市场库存量确实有了明显的下降趋势。在全国范围内看，上半年库存的去化和各地方政策及市场结构的调整有着密不可分的关系，库存量的减少缓解了市场的供需压力，但就洛阳而言，供大于求的基本情况仍未得到较大改观，去库存的道路依然漫长而坎坷。

　　【数据四】2016年上半年，洛阳楼市销售均价4637元/平方米，与2015年上半年基本持平。其中，住宅成交均价4537元/平方米，比2015年上半年上涨137元/平方米。

　　【和利时分析】受库存高企的压力和以价换量的市场销售环境影响，洛阳楼市整体销售价格与2015年上半年同期相比基本持平。其中住宅方面，位置好、形象好、品质好的三好楼盘销售情况的持续飘红。房地产开发企业逐渐注重产品整体展示等，都从侧面提高了购房者对未来房地产市场的预期，促使住宅销售均价有了小幅上涨，但整体仍然保持较为稳定的发展趋势。

　　两种观点：不管怎样成绩不错

　　在专业地产机构的眼中，上半年洛阳楼市到底能打多少分?和利时地产机构为我们提交了两份答案。

　　第一份答案的观点非常积极：如果说2009年上半年洛阳房地产市场的极速反弹，在此之前是无法被超越的(总供应量51.63万平方米，总销量为155万平方米，比08年同期上涨60%以上，市场供不应求，整体价格以平均每月100元/平方米速度上涨)，那么2016年上半年的数据似乎可以与之相“媲美”。因此，2016年上半年洛阳房地产市场还是取得了较为不错的成绩。

　　第二份答案的观点则相对具有辨证性：今年上半年洛阳整体供应面积较去年同期有了10.71%的小幅下降，住宅供应面积反而较2015年上半年同期增加了8.68%，说明各大房企对上半年市场还是校对乐观的。但是，分月来看，前五个月各大房企对住宅产品的投放还是持相对谨慎的态度，6月却有了一次集中放量。究其原因，有点耐人寻味：一方面，各大房企前期故意拖延时间，或者迫于资金压力，不得不放缓开发的节奏;另一方面，在当积极的前景似乎触手可及时，各大房企果断积极入市，或者说不得不增加产品投放量，以保证项目资金正常运营。虽然目前“去库存”仍是房地产市场的主基调，但就目前洛阳楼市来说，供应或者未来潜在的供应并不是减少了，而是“延缓了脚步”。

　　中短期预判：未来供求矛盾或再次显现

　　厮杀到年中，可以想见的是，下半年的洛阳楼市，将是一场血与火的考验，重压之下是勇夫当道还是缴械投降，还需拭目以待。

　　供应方面：区域集中竞争的态势会愈演愈烈，特别是到9月、10月，不少楼盘会抢时间、抢节点，拿预售证开盘销售——无论市场怎么样，年底给工程结款付账是怎么也逃脱不了的。所以下半年的供应相比上半年，或仍是不断增加的趋势。

　　销售方面：客户基本面不会改变，仍将是刚需撑市，改善型为辅，投资型需求从2016年上半年情况来看，可能继续冻结。不过，下半年的销售数据并不一定会超过上半年，主要由于下半年各项目更加急于回款，必然会加大供货力度，市场供求矛盾可能会再次显现，特别是洛阳公积金新政的出台，势必会影响一部分使用公积金买房客户的出手时间，影响下半年楼市整体数据。

　　价格方面：在2016年下半年的第四季度以及2017年的第一季度，也就是春节前后两个月这个节点，出现价格明显下调的可能性最大。当然下半年仍然将是较为稳定的水平发展，促销不断将是价格走势的主旋律。