去库存“中考”：城市分化严重 因城施策避免一刀切

　　在库存去化率水平较高的杭州，某别墅项目2013年开盘，2015年全年销售量为零，库存占项目总量的50%，开发企业负债7.6亿元，无奈将项目转手。记者了解发现，原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅，因总价高，后期非毛坯成本高等原因，不受市场认可。新接手开发商将项目改为100平方米以内的非毛坯修别墅，并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务，使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。

　　对此，胡安东认为，产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。

　　在产品设计上，要将建筑设计与城市设计融合，兼顾室内非毛坯设计。要适应家庭和社区结构的变化，以人为本，创造高品质的居住空间，拓展高质量的服务空间，推动住宅向更高层次发展;要在住宅生产中，体现科技、自然、生态、人文的含量，提升住宅产品的价值;要有效利用新技术促进住宅的升级换代，大力发展绿色建筑、产业化建筑，依托互联网和智能技术整合产业链，促进房地产与现代服务业不断融合，建立智能舒适、健康愉悦的居住环境。

　　在城市规划与配套上，首先要合理布局，按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则，让小区居民享受敞开式的居住文明，方便群众生活。其次要落实配套，商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

　　此外，商品房交付仍以毛坯房为主，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响，能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题。

　　胡安东表示，“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期，要推进住宅产业化和新型建造，为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系，利用集成化技术扩大全非毛坯住宅供应比例。

　　实际上，早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件，但由于技术短板、成本过高等原因一直推进缓慢。

　　“随着土地成本、劳动力成本不断上升及新技术的快速出现，参与住宅产业化的市场主体更多，住宅产业化进入快速发展期，长尾效应也将显现，”京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展表现出信心。

　　新市民市场潜力大，解决配套才能“进得来、留得住”

　　河北省保定市顺平县，新房平均售价在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目，从2014年开始蓄客，两年时间仅消化了不足50套。

　　2016年初，房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛，做分期首付。第二，节约成本，控制房价。第三，在产品设计上，以三居室户型为主，适当创造2+1户型和2+2户型，满足业主未来十年的人口增长需求。第四，扶持就业，缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作，保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五，帮开发商积极联系推动与北京大学合作，为县城经济招商引资，解决当地就业，提高农民收入，从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始，此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。

　　周亮向记者表示，县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求，才能解决县城库存去化的大问题。

　　周亮认为，县城房地产去库存的核心是提高农民收入，解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程，需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理，过度依靠房地产来实现GDP，解决就业问题。