白银时代畅想洛阳楼市狂想曲 买房更要看中长期收益

　　天下大势，合久必分、分久必合;天下楼市，涨久跌难，跌后必涨。

　　十余年间，洛阳的城市建设以惊人的速度铺陈开来，区域商业、经济、金融中心的迭代变更，促进了城市的繁荣发展。洛阳房价虽不似火箭般蹿升，但也足够吸睛，让商品住宅深入人心。

　　2016年，大局已变。从最早的土地紧缺，房屋供不应求，到如今几度拓城，住宅库存过大，仅仅几年的时间，洛阳楼市已告别了疯狂的“黄金时代”，正逐步趋稳，走向“白银时代”。

　　白银时代，就像是洛阳楼市的“3.0时代”，房价会涨会跌?高价地会否再现?哪些地块会成为热门区域?且让我们畅想一下洛阳楼市狂想曲。

　　01

　　狂想曲一：洛阳房价会跌吗?

　　鉴定：下跌难，小幅上涨更有戏

　　中国楼市在艰难地跨过了2015年后，伴随着一系列的政策利好，带着人们的各种希望和猜想进入了2016年，多地楼市出现回暖迹象，特别是一线二线城市，房价再掀疯狂，三线四线城市去库存加速。

　　在纷繁复杂的市场现象下，诸多猜测给了洛阳楼市更多的想象空间，但老百姓最关注的焦点依然是：房价是涨还是跌?

　　库存仍然不小的洛阳，房价会下跌吗?

　　作为百姓街头巷尾议论最多的话题，洛阳多位地产圈人士认为，如果楼市的成交量持续上升，那么房价就不会走低，甚至会微涨，这在某些楼盘已经显现。

　　因此，多数业内人士认为，我市今年的房价将会保持平稳，不会出现上涨下降的情况，最有可能会呈现多数楼盘微涨、部分楼盘微跌的态势。

　　此外，房价变化的重要原因之一是市场供需关系，对于洛阳一个重点三线城市而言，从长远来看需求较为旺盛，在库存去化效果逐步显现的背景下，市场逐步回归平稳，价格出现小幅反弹是可以预期的。

　　02

　　狂想曲二：洛阳会再现高价地吗?

　　鉴定：城建提速，高价地或不在今年

　　历经几年沉寂之后，传说中的“高价地”重出江湖，成为搅动地产市场的利器。

　　在北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等一线城市和热点二线城市，掀起了新一轮“圈地运动”。地价屡屡创出新高，让人不禁发问，洛阳今年有高价地吗?哪些区域有可能会成为高价地?

　　自房地产市场放开以来，我国已出现了4波“高价地潮”，分别在2007年、2009年、2013年和2016年。其中2009年到2013年间，洛阳的高价地炒作最为热闹。

　　2013年8月29日，洛阳九都西路原单晶硅厂用地经过214轮激烈竞拍，最终被名门地产以8.08亿元的价格摘得，折合每亩单价为800万元。

　　2011年，河南恒辉置业以每亩815万元的价格，拿下位于新区体育中心西侧的一块地，开发了大曌国际项目，轰动了洛阳楼市。

　　至今，洛阳土地拍卖市场虽新闻不断，但难言有真正的“高价地”，其原因有二，一是洛阳库存压力仍然较大，去库存仍是洛阳楼市主旋律;二是相比于一线或二线热门城市，洛阳土地供应更充足。

　　可以看到的是，作为一个中西部城市，我市的住宅市场需求动力以刚需性购房为主，随着城区拓展，洛阳的发展框架越来越大，地铁、古城路立交等路网建设，拉近了城区之间的距离，也让越来越多的人选择在伊滨区、经开区置业。

　　特别是今年以来，地铁1号线规划线路公布，古城快速路及王城大道与古城路互通立交开工在即，交通方便了，刚需型购房者有了更多选择，也为高新区、经开区、伊滨区的楼盘带来利好。

　　洛阳高价地会再有吗?业内人士表示，受困于多重因素影响，近期很难会再有高价地出现，但未来在洛龙区、涧西区、西工区等热门区域仍有可能会出现高价地。

　　03

　　狂想曲三：二手房会比新房还贵吗?

　　鉴定：学区房，让二手房越来越抢手

　　二手房房价超过新房?超过的不仅是价格，还有交易量等。若以二手房交易量超过新房交易量为标准，中国一线城市正像20世纪80年代的发达国家一样，逐步进入了“存量房”(二手交易型房源)时代。

　　从市场来看，北京、深圳近五年二手房销售面积占总销售面积的比例都在55%以上，而上海的二手房销售面积占比快速上升，在2015年已高达60%。也就是说，中国一线城市的房地产市场已进入基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主转向新房、二手房市场同步发展。

　　而在洛阳，洛阳房小二网对洛阳市前5个月的存量房数据统计显示，1月-5月，城市区二手房交易面积67.15万平方米，同比增加8.29%;金额约20.6亿元，同比增加52.60%;套数达6489套，同比增加9.54%。

　　洛阳房小二负责人王闻韬表示，整体上来看，二手房市场交易情况比去年同期要好，交易额增长幅度较大，说明二手房交易价格在逐步上升。从交易面积上看，前5个月住宅交易面积63.09万平方米，套数6056套，平均每套104平方米，可以看出，二手房交易还是以100平方米左右的中小户型为主。

　　“部分区域，特别是教育、医疗配套好的二手房价格高，还很好卖，其中又以学区房最受欢迎。”王闻韬说，从一线城市来看，存量时代已然来临。而对于洛阳来说，新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积，价格也高一些，但未来情况不好说，且看洛阳地产市场何时进入存量时代。

　　从总体而言，洛阳房地产市场已经实现了供求平衡，特别是在库存高企的背景下，洛阳的住房供给出现了过剩的苗头，仍处于漫长的去库存过程中。而供求基本平衡之后，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求者。

　　此外，互联网的介入推动了行业资源整合，便捷了二手房交易流程，缩短了二手房交易的时间，这都将进一步推动二手房交易市场的繁荣。

　　狂想曲四：抄底楼市，这是投资的最好时机吗?

　　房地产本身具有投资属性，而在去库存的大背景下，买房子还是一种投资吗?今年下半年，洛阳楼市的投资机会有多大?

　　和去产能做减法不同，去库存是做加法。让更多的人买房、租房，这会带来较多投资机会。特别是对于返乡人群而言，大城市住房单价动辄上万甚至四五万元，而三线宜居城市的洛阳，房价仅几千元，一套80平方米的房子总价在40万元左右，仅需约8万元就可以搞定首付。

　　2016年，为保持楼市稳定，政策面、资金面上的利好还会继续出现。大城市房价因长期上涨已高不可攀，将绝大多数刚需拒之门外。在整体受益于中央和地方的政策激励下，宜居城市洛阳的关注度越来越高，加上房价上涨预期，以及政府在交通等基础设施上的投入增大，未来洛阳楼市的投资价值会显现。

　　此外，随着住房租赁市场的不断建设和完善，必将吸引更多的家庭进入住房租赁市场。对于房屋投资者而言，通过住房租赁获得中长期的租金，从而能收获房产价格上涨和租赁收入两方面的收益。

　　值得提醒的是，房地产已经结束了高速增长时代，机会不再“遍地都是”，投机性投资已不再是房地产市场的主旋律，房价也很难再现当年的快速上涨，单纯的“炒房”暴富故事已成为历史。