商业地产风险凸显关闭案例渐多 三四线城市冲击最大

　　为何商业地产会出现如此极不匹配的情况呢?上述研报解释了两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列;第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。

　　隐患凸显

　　前几年地方政府和开发商大规模开发商业地产的同时也埋下了隐患，这种隐患如今正在逐渐显露出来，而政府和银行则最先感知到有可能出现的风险。

　　上个月初，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。这从侧面表明，政府意识到，商办类物业库存确实更为严重，住宅、办公、商业等土地供应本身存在严重的结构失衡。

　　日前，中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%。对于这一调整，很多人指出，一方面是银行在自身不良和坏账压力下的调整动作，另一方面说明银行可能提高了对商住房泡沫破灭风险的预判。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，调高个人商住两用房的首付比例，原因在于此类物业的投资规模太大，泡沫明显，若不收紧，那么很大程度上使得银行呆账坏账的压力增加。工行此类做法会使得后续其他银行纷纷模仿。另外，对于此类商业项目来说，也意味着供应规模偏大，信贷收紧是为了降温，希望规范后续的交易秩序。

　　事实上，“个人商用房”这个概念本身就说明了房地产市场结构失衡。很多项目原本规划是做酒店的，但最后发现市场不好，所以改变为商住两用房，或者是酒店式公寓。目前可以看到城市中出现商办类用地改作住宅的情况十分普遍，但相反情况则几乎没有。

　　能否突围

　　在库存高企的情况下，商业地产的新增供给还在持续增加。仲量联行数据显示，在去年全国30个大中城市中，有近1300万平方米零售项目入市，预计今年有1800万平方米的零售物业开业，同比增长38.5%。

　　值得注意的是，除了一线城市外，二三四线城市尽管资源以及商业氛围远比不上一线城市，但是，但是商业项目的供给同样充裕。据相关数据统计，去年的新落成零售项目中超过七成在二线城市。大多数二线城市整体空置率在15%以上，另外部分地区虽然空置率不高，但是租金也很低。

　　严跃进认为，商业地产泡沫破灭的风险是存在的，尤其是一些专业市场的商业地产项目，很容易出现跑路、资金链断裂等风险。从区域上看，大城市周边的三四线城市商业地产泡沫会更严重，风险更大。类似北京周边的燕郊和廊坊，上海周边的昆山、太仓等，此类区域的商业地产项目偏多。

　　商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，目前商业地产行业总体困难，业界普遍把问题归结于电商，应对总体也处于被动式，被电商左右，只是在“互联网+”上做文章。现在觉醒过来之后，业界开始找到了新的方向，以商业为主导而不是互联网为主导，积极向“商业+”方向探索。

　　另外，很多人建议，后续商业地产要不断创新，加入类似3D、VR等新元素，和商业及零售业务进行结合，从而增强体验感和产品的市场认可程度。这是盘活商业地产和商业资源的重要渠道。不过，现在看来，这些都并不是解决目前商业地产所处困境的根本之道，泡沫破灭风险需要警惕。