高价地入市表现抢眼 大宁一手房价猛涨成为中内环新宠

　　2016年上半年的上海可以用两件事来总结：“沪九条”出台和”高价地”频出。虽说“沪九条”的出台确实给高烧期的上海降了温，但也只是表现在成交量方面，成交均价并没有回归理性，达到老百姓的心理预期。2016年上半年上海房价再涨8%，其中，大宁板块新建商品住宅成交均价高达71792元/平方米。

　　据CRIC房价点评网数据显示，闸北不夜城板块、彭浦板块、大宁板块2016年上半年同比2015年均呈现上涨趋势，上涨幅度分别为6.4%、12.7%、17.2%，属大宁板块上涨幅度最大。

　　“下只角”逆袭获新生

　　大宁板块位于闸北区中部，东起平型关路，南至中山北路，西靠沪太路，北接中环路。整个大宁国际社区由六个功能板块组成：大宁国际商业广场、申城第一生态绿地、多媒体谷、市北工业新区、国际居住园区和上海马戏城。

　　大宁板块作为曾经上海著名的老式棚户区密集区，一直被称之为“下只角”。它之所以逆袭成功并获得人们的空前关注与重新审视，很大程度上是因为2014年年初上海拍出的首个“高价地”。据资料显示，2014年1月28日，方兴地产以 101亿元的价格成功拿下闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，楼板价47609元/平方米。这一拍标志着上海宅地总价“高价地”诞生，加上大宁灵石公园和大宁国际商业广场的成熟发展，使得大宁板块一跃成为中环线上最具发展潜力的板块。

　　据房掌柜统计，2015年大宁板块又诞生了两块“高价地”，华润华发联合体分别于3月20日和6月3日以总价158亿摘得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块和闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块。据房掌柜了解，这两块地都成为了彼时的“高价地”，楼板价接近在售新房的价格。大宁板块的高价地一个接一个，同策咨询研究部总监张宏伟直呼，“高价地”来的太激烈，大宁板块市场价值势必会因为“高价地”频出而华丽转身，大宁板块再次成为上海楼市关注的焦点。

　　昔日高价地今何在?

　　据房掌柜了解，自2014年开始，大宁板块诞生的三块彼时的“高价地”如今都已经建成新房在售。闸北区大宁路街道325街坊地块上如今已建成大宁金茂府，据悉，该项目已于2015年4月18日首次开盘，成交均价7.5万/平方米。至今，一期房源已经全部卖完，二期房源只剩下少量房源在售。据售楼处透露，二期非毛坯房源均价达9.5万/平方米。

　　2015年华润华发联合体壕掷158亿摘得大宁双子高价地，如今在这块地上一幢幢豪宅拔地而起，成为新静安成立之后的第一个明星项目——静安府。据房掌柜了解，静安府预计于7月初开放样板间，7月下旬开盘。首开产品为95平方米3房、118平方米3房、138平方米4房，以及166~216㎡叠加别墅。售楼处并未向房掌柜透露预计开盘的价格及相关优惠信息。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，“金茂府之后，以其价格地段，已经消化了该区域相当一部分客群。后面跟出来的两个项目(10-03、09-03地块)所面临的市场环境要比金茂府要略差一些。”

　　房价疯狂是为何?

　　大宁板块在过去六年间，一手房从2010年的均价29152 元/平方米，到2015年的成交均价66329元/平方米，房价涨幅127%，尤其是2014-2015年期间，一年的涨幅就达到了66%，房价涨幅惊人。

　　据CRIC房价点评网数据显示，大宁板块2016年上半年一手房成交均价为71792元/平方米， 2016年1-5月二手房成交均价为37620元/平方米。沪太路上中原地产中介告诉房掌柜，大宁板块二手房的价格实际是跟着一手房价格的上涨而上涨，学区房和地铁房的价格涨幅相对较大，有些房东挂牌价格甚至已经接近大宁板块在售新房的成交均价水平。

　　大宁板块到底有何资本使得房价一而再再而三上涨?

　　从交通配套来看，大宁板块集高架道路、轨道交通、地面道路于一体。1号线、7号线、8号线纵横穿插，未来22号线将在大宁板块设汶水路站，贯穿上海中外环核心区域形成事实上的轨交中环线， 21号线在大宁板块将设运城路站和上海马戏城站，与1号线共同成为依托大宁板块的轨 道交通枢纽;929、942等40余条公交线路密集分布;此外，南北高架自驾至人民广场仅20分钟左右。

　　从商业现状来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前大宁商圈已建成大宁国际商业广场、上海马戏城、大宁绿地、大宁中心广场二期、宝华国际、万豪酒店等项目，而久光百货、地下空间等正在加紧建设，区域整体商业功能得以进一步提升，推动整个大宁板块向“城市副中心”转变。政府相关部门的工作人员透露，未来，将会围绕大宁灵石公园，形成大宁市级商业中心，可满足购物、休闲娱乐等日常需求。

　　从高价地效应来看，在高价地的带动下，大宁板块正逐渐从一个以中端改善性需求为主的板块，逐渐往中高端方向发展。业内人士预测，闸北大宁楼市发展前景可期。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来大宁板块的市场价值来看，由于供应量的稀缺、配套的不断完善、“高价地”入市效应等因素，大宁楼市价格表现势必“亮瞎眼”。

　　从区域规划来看，自2015年年底闸北静安撤二合一之后，闸北搭载静安的东风，地位被整体拔高，房价也“水涨船高”，而其中最火热的板块非大宁莫属。据悉，闸北体育中心正在规划中，这也将给板块带来巨大的升值潜力。此外，随着中环线北抬工程的落实推进，大宁一举由中环板块跃升至内中环板块。而万源路中轴的拓宽改建，更加速了大宁与老静安之间的对接速度。此类种种，都是大宁板块房价上涨的支撑。