2011年以来全国70个大中城市房价表现显著分化,深圳以超过100%的涨幅领涨,温州则以超过20%的跌幅垫底。楼市冰火两重天背后的主导因素究竟是什么,哪些城市还有上涨的潜力?
我们发现,外来人口占比的高低是房价涨幅大小的决定性因素,主要城市房价涨幅上的差异有超过3/4可以归咎于外来人口占比上的差异。而2015年主要城市人口变化趋势显示,未来西安、武汉、广州和大连楼市最具上涨潜力。
人口!人口!还是人口!
我们对主要城市(4个直辖市和12个副省级城市)房价涨幅进行的回归分析显示,外来人口占比的高低对房价涨幅的多少有着决定性影响,远远超过人均收入、就业、库存等其他潜在影响因素。在这里,外来人口占比通过[(常住人口-户籍人口)/常住人口]计算得来。
如图所示,16大城市房价涨幅在过去三年所呈现的巨大差异,有76.4%可以从外来人口占比上的差异来解释。这与我们此前研究主要移民国家房价时的发现十分吻合——移民左右中期房价走势。可见,无论是国内还是国际,人口趋势的变化都会对房价产生决定性作用。
人往哪里涌,哪里房价将上涨?
作为一个相对稳定和具有持续性的因素,把握人口的最新变化趋势有助于我们判断房价的走势。在4个直辖市和15个副省级城市中,2015年外来人口增长最快的五个城市分别为西安、武汉、广州、大连和深圳,而出现负增长的城市包括青岛、宁波、厦门、南京和上海。
随着上半年的大涨进一步将中国楼市表现分化开来,房地产投资正式告别了“买入并持有”的草莽式发展阶段,未来主要的投资策略将是挖掘“潜力股”。从中长期对房价起决定性作用的人口变化趋势上看,除去已经大涨的深圳,未来房价最具上涨潜力的主要城市将是西安、武汉、广州和大连。
与此同时,外来人口的回流可能导致宁波、厦门和南京等地楼市失去支撑,从而丧失投资的价值。
2022-02-11 09:35
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