惠城5个均价破万楼盘：购房合同有不同程度霸王条约

　　购房合同普遍存在霸王条约;未提供小区总规平面图复印件……6月下旬，市房管、发改、工商等多部门联合媒体连续两周在惠城、仲恺开展突击检查，继6月24日查出仲恺3楼盘违规收首期款后，6月29日，惠城再有5楼盘查出存在多个问题。

　　6月29日上午，惠城组检查人员先后突击检查了中信凯旋城、中信水岸城、隆生·文岭西堤等5个楼盘，在今年上半年的上涨行情中，这些楼盘均价都已突破万元/平方米。其中，在楼盘信息公示、“一房一价”规范方面，部分存在较多不规范行为。但5楼盘的购房合同范本、补充协议文件范本均引起市工商局合同科相关负责人的注意，“都存在不同程度的霸王条约，以规避开发商的责任。”他称，接下来将通知属地工商部门对被调查开发商的购房合同、补充协议作进一步调查，视不规范的程度给予不同的处理，不规范内容较为轻的，要求其作整改，而较为严重的，将可依法对其进行处罚。

　　楼市行业大检查自6月下旬启动，重点检查开发商、中介代理机构在销售商品房中，是否存在违反惠市房〔2015〕67号《关于加强商品房销售管理规范商品房销售行为的通知》和惠市房〔2016〕38号《关于加强商品房销售管理规范商品房销售行为的通知》的行为(详见《东江时报》6月14日A03版)，检查内容共20项，包括各种许可证复印件或原件是否公示，是否一次性对外公示全部房源信息、及时更新楼盘销控表，签订认购书前，是否签订《预售商品房购房须知》等。

　　在这次检查中，市工商局合同科发现，被检查的5个楼盘中，合同和补充协议的霸王条约主要体现在逾期交楼原因扩大开商大无需担责范围、小区变更无需告知业主、以补充协议为准而缺乏充分向业主解释协议和合同不一致之处等内容。

　　1扩大开发商无需担责范围

　　在检查中，一楼盘补充协议上出现这样内容：因突发事件、公共卫生事件、重大技术事件导致逾期交楼，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。

　　在中信水岸城的补充协议上则是，“原合同第八条所指的不可斥力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反原合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。”

　　“突发事件具体指的是什么?公共卫生事件又是什么?施工方饭堂饭菜让一名施工人员拉肚子算不算公共卫生事件?这就是扩大了不可抗力的范围。”市工商局合同科相关负责人说，消费者买房时应要求开发商解释清楚，并注明在协议里，而不是简单以突发事件几个字就规避责任。

　　而在中信水岸城的协议中，测量机构原因导致误差不应作为逾期交楼而开发商不承担违约责任的原因，“这同样是扩大了不可斥力的范围。”

　　在这方面的内容中，也有楼盘表述得较为规范，其指的不可抗力，“包括但不限于为了配合政府法规、规划及配套批准与安装、其他非出卖人所能控制的事由、因气象、自然灾害、国家法律或政府变化、国家原因、第三者过错行为、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等。因不可抗力导致出卖人延期交付的，出卖人应采取积极补救措施，并在合同约定的交付期限前及时通知买卖人……”上述负责人说，这个内容对不可抗力解释得清楚，并明确出现不可抗力时，开发商要采取补助措施，通知购房者，在取得购房者的谅解基础上再作进一步的处理。他称，该楼盘之所以比较规范，是因此前部门曾对其进行过查处，要求其更改。

　　2规划设计变更无需购房者同意

　　买房时，明明说好小区某个部位是做花园的，结果交楼才发现，原来的花园变成了停车场，业主愤而举报投诉维权，耗费大量精力。这样的案例在现实生活中可不少见。而此次检查组也在补充协议里发现开发商通过霸王条约来规避自己责任的条款。

　　“关于小区规划设计、效果图的变更，为保证本项目的整体效果及买受人居住的舒适感，对不涉及改变买受人所购房商品房户型及使用功能的局部建筑设计变更及完善，以及施工过程中对本项目的局部细节调整，出卖人不需另行通知及征得买受人同意，但涉及改变买受人所购商品房户型及使用功能的设计变更时，出卖人应在变更确立之日起30日内书面通知买受人，双方协商处理。”这是一楼盘补充协议关于小区规划设计、效果图变更的内容。

　　简单来讲，就是指只有购房者的房屋户型、结构、使用功能发生变更才需要通知购房者，小区其他部位发生变更不用通知购房者。

　　文岭西堤的合同中也有类似内容，“除涉及影响买受人所购商品房质量及使用功能情形外，小区及该商品房其他设计变更无需另行通知及征得买受人同意。”

　　“这就是霸王条约了，小区的规划设计是可以变更的，但需要公示变更内容，并征得大多数业主同意才能变更，如果大多数业主不同意，其甚至不能变更。”上述负责人说，接下来将通知工商部门对楼盘买卖合同再作调查，针对其中存在的不规范条款提出整改要求。

　　3合同有出入以补充协议为准

　　“本补充协议为买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。如果补充协议与买卖合同的规定有不一致之处，以本补充协议的规定为准。”在补充协议中，被调查的楼盘不少存有类似内容。

　　有一楼盘甚至明确提出 “以补充协议为准，双方均自愿放弃对此提出异议”。“它没有提出要作充分解释，所以也属于霸王条约。”上述负责人说，当合同和补充协议有出入时，以补充协议为准并无问题，问题在于，这一不致之处，开发商在销售时，是否有向购房者作充分的解释，与购房者达成一致意见。他称，在以往处理合同纠纷时，因购房者没有提出有力证据，证明买房时销售方没有解释清楚这些不一致，而合同又已经约定以补充协议为主，维权难度大。“在解释时，如果有录音或录像，就可作为证据进行维权。”

　　“这个文本就很严谨，但关键点也在于在销售中，是否真有逐字逐句解释说明，在出现纠纷时，双方都可提供证据，如果购房者坚持销售方没有解释并能提供证据，则针对这一条款维权成功的希望非常大。”上述负责人说。他同时表示，此次检查发现以补充协议为准，但没提及要充分说明的霸王条款存在普遍性，接下来将研究发出通知，要求各开发商在补充协议上进行规范。

　　其他问题

　　有楼盘认购书不规范

　　中信凯旋城销售现场未提供小区总规平面图复印件、建筑工程施工许可复印件、国土证复印件，其商品房预售说明书中未写清楚重要信息提示及风险告知等内容。

　　中信水岸城销售现场信息展示较为规范，其信息更新工作存在稍许不规范，已现场责令整改。

　　隆生·文岭西堤销售现场信息展示较为规范，其购房合同中存在稍许不规范条款。工商部门将责令整改。

　　另外两家楼盘中还存在认购书、补充协议文本不规范问题，认购书中未注明抵押情况及解押网签时间。销售现场未提供小区总规平面图复印件、建筑工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可复印件、国土证复印件，同时未在每月5日前按时公布项目进展情况。

　　部门

　　限时整改

　　针对楼盘出现的违规行为，检查组现场办公指导，依据行业规范予以纠正。市房管局房管科相关负责人表示，开展行业检查是希望对不规范的销售行为予以肃清，推进市场良性发展。针对此次检查发现的问题，将要求开发商限时作出整改。