楼市分化明显穷城市遇尴尬 地卖不出去凭什么立足？

　　“穷城市”的开发商面临去化周期长、资金回笼难的问题。而在当前信贷宽松之下，银行放贷对于“穷城市”的中小开发商仍保持谨慎，利润摊薄，甚至面临亏损。

　　对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些区域存在下跌的风险，配置“穷城市”的房地产意味着主动选择了资产的贬值。

　　城市洗牌之战

　　为缓解部分城市高库存的压力，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

　　宋丁认为政策的调控效果有限，停止供地对于去库存本身刺激力度很小，去库存将是长期任务。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为限制土地出让，对于防范烂尾楼增加、土地出让过于激进战略的纠偏等有利好，但对于严重依赖土地财政的地方政府来说，收入减少，财政压力增大，出现基础设施建设资金不足，建筑行业、非毛坯行业等房地产上下游产业面临冲击。

　　黄立冲则表示，政府真正要解决问题，需要立足长远，短期的痛苦在所难免。继续依赖土地财政也解决不了问题，土地出让的结果是产生更多的库存，浪费资源，产生的只是短期的GDP。

　　以限制土地出让缓解高库存压力，从而达到增强城市竞争力，目前来看治标不治本，收效甚微。

　　在这一轮去库存战役中，城市间分化愈加明显，一线城市以及部分热点二线城市居于“强城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及资金进入，强者愈强。

　　“穷城市”经济活力减弱，失去对人口的吸引力，在新一轮城市洗牌中，如何防止城市价值继续缩水，在城市竞争中寻求立足之地？

　　严跃进认为，从务实的角度看，积极争取高铁资源是较好的方法，例如武汉就是典型的依靠交通枢纽位置而发展起来的，但在产业导入等方面压力还是比较大。

　　近期，华侨城在各大城镇攻城略地，开创“旅游＋文化＋城镇化”模式，也有开发商已加入小镇模式的阵营，试图在激烈的竞争中开辟一条新的发展路径。

　　宋丁认为，以传统视角看，“穷城市”价值缩水，但放在新的发展通道看，“穷城市”可能找到资源或市场新优势，从而实现翻身。

　　新型城镇化是机会之一，扎实做好以人为本的城镇化，全面解决进城农民的待遇、住房等问题，房地产需在这个流程中寻求发展机会。开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城镇化，打造复合型小镇，是合理的发展模式和渠道，但要得到政策和市场双重检验。

　　黄立冲表示，“穷城市”的产生是城市发展不可避免的，就像人有好坏，城市存在贫富差距，这是经济发展不均衡下的必然结果。目前没有立竿见影的解决方案，地区的均衡发展与财富分配均衡才能解决“穷城市”问题，但当下困难较大。小镇地产的兴起，给“穷城市”发展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。

　　但从可行性来讲，需要因地制宜，体验式消费地产需要天然资源，旅游小镇需要文化以及旅游资源的支撑，对于山西、东北老工业基地来说，不太适合。

　　而对于开发商来说，做一个复合型小镇需要丰富的运营经验，华侨城模式并不一定适合其他开发商，从商业可行性来讲，操作难度和风险都很大。