房地产开发投资总量和分项背离 同比增速是否可持续?

　　时隔43个月后(2015年6月后)，全国商品房销售面积再度负增长。

　　据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据，全国商品房销售面积同比下降3.6%，延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看，东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%，分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研，热点楼市集中的东部，重点城市开盘去化率下降;西部是三四线楼市集中的区域，2018年1、2月是返乡置业高峰，推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年，三四线楼市显著下行。

　　需求端下行，直接拉低了开发商的新开工率。今年1、2月，全国商品房新开工面积增长6%，较2018年下降11.2个百分点，较2018年四季度下降13.2个百分点。开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款，而上游融资继续紧缩(1、2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑)。2018年新开工能保持15%左右的高增长，与三四线楼市明显回升有关。这轮楼市回升呈现板块轮动特征，中西部非热点三四线城市楼市回升明显，一些城市交易面积翻倍。但进入2019年，三四线楼市降温。开发商预期走弱，还表现在拿地上。今年前两个月，全国土地购置面积同比下降34.1%，这一增速创2009年以来新低，而2018年全年则为增长14.2%。

　　年初往往是开发商推盘的高峰期，而销售回款又是资金来源的大头(近50%)。于是，在当前销售库存相对较低的情形下，“快周转”依旧是缓解资金链紧张的利器。可见，在2018年高基数的基础上，今年1、2月新开工还能保持6%的增长，实属不易。事实上，2018年以来，新开工一直稳健增长，而“去杠杆”贯穿全年，开发商资金链也一直紧张，不少开发商借预售“加杠杆”，延缓项目竣工交付，以致新开工面积增长17.2%，而竣工面积下降7.8%。今年前两个月，这样的“剪刀差”还在持续。

　　房地产施工面积今年前两个月同比增长6.8%，是2015年3月以来的历史新高。在开工相对稳健，施工面积快速增长的推动下，开发投资是当下房地产各项指标中的“最大亮点”。全国房地产开发投资同比增长11.6%，增速比2018年提升2.1个百分点。助推开发投资逆势走高的，主要还是土地出让金高增长，以及开发商分期交付(一般在1年之内缴清)地价款和延迟入账。2018年高增长的土地成交面积和价款，会延后进入今年地产投资统计中，或将助推2019年开发投资高位平衡。另外，2018年开发商延缓项目竣工，致使全年开发投资中的建筑安装投资负增长。但2019年地产融资环境有所好转。因此，2019年建筑安装投资将会由负转正，这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。

　　年初地产投资明显上行，但主要分项数据走弱

　　房地产开发投资同比增速上升，但主要分项数据走弱。2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。房地产投资数据回暖，但主要分项数据表现与之背离。1-2月份房地产开发房屋施工面积同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点;房屋新开工面积同比增长6.0%，增速回落11.2个百分点;房屋竣工面积同比下降11.9%，降幅扩大4.1个百分点;房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，创2009年3月以来最大跌幅，也是1998年7月以来的第二大跌幅，2018年全年为增长14.2%;土地成交价款同比下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

　　从房屋类型上看，住宅同比上升显著，办公楼同比上升低于整体增速，商业营业住房同比下滑。1-2月住宅类房地产开发投资同比增长18%，扩大18年上升趋势;办公楼开发投资同比增速2.5%，18年全年增长为-11.30%;商业营用住房同比增速为-9.0%，18年全年同比增速为-9.4%，下降趋势有所减缓。考虑到住房类投资占全国房地产开发投资比例为72.05%，1-2月全国房地产开发投资同比增速上行主要受住宅开发投资影响。

　　整体上，房地产开发投资增速在年初明显提升，但主要结构性分项数据却与之背离。从拿地积极性来看，购置土地面积同比下降，土地成交价款同比下滑;从开工建设方面来看，新开工面积增速回落，竣工面积增速放缓。房地产开发投资总体及分项的背离将是我们下文分析的主要问题。