长租公寓站上风口 资产证券化或成为破解困局关键口

　　最近，中国长租市场传来利好消息：中国银行保险监督管理委员会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式。此举意味着，险资获准进入长租公寓市场。这是继今年4月中国证监会和住建部联合发文支持住房租赁资产证券化后，短短不到40天内国家级金融监管机构再次发力，支持住房租赁发展。

　　第一太平戴维斯华北区董事长Anthony McQuade麦安东先生表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租购并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

　　长租公寓站上风口

　　我国的住房市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

　　住房租赁市场长期以来都是刚需市场，但目前市场结构并不健全：服务式公寓的客群集中在外籍或高端商务人士，虽然品牌及运营较为成熟，但租金价格高企且受众规模有限。而中低端的住房租赁市场仍以个体房东或中介租赁为主，成熟的机构和品牌极为稀缺，导致专业的住房租赁业务发展严重滞后。

　　长租公寓可以说是传统租房模式的升级，随着相关利好政策陆续出台、个体居住者的消费升级和住房租赁领域的金融创新等一系列改革发展，开发商、机构投资者、中介等各路人马纷纷抢滩长租公寓市场，长租公寓及相关企业正迎来快速发展的新风口。改变以个体业主为主的传统模式，在资产证券化的引导下，住房租赁主体的专业化、机构化、品牌化正成为时下租赁市场的一大趋势。

　　自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不断出台，“租购同权”、“租购并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建设的催化剂。

　　值得一提的是，自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入企业“竞自持面积”的附加条件，保障租赁住房的土地供应。据统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。另外，根据北京市国土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供应计划》，未来五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地约1300公顷用作租赁住宅的建设用地，提供租赁住房合计约50万套。

　　第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕女士表示：“来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。预计未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场成为行业内的服务标杆。”

　　盈利困局如何破

　　所有的观望、犹豫、迟疑、笃定，殊途同归：长租市场盈利困局如何破。这是一个现实而严峻的命题。

　　针对租赁市场的建立问题，“要在租售同权方面有突破。如果做相同了，那么这个时候其实租赁市场也有各类新的机会，类似教育权等落实，那么将会带来较好的市场机会”，严跃进如是说。

　　西南证券董事张刚认为，企业应着重注意地段，是否是大城市项目、有较好租金收入、产权清晰、不改租赁属性、投资环节清晰，这样才有利于租赁业务的稳定。

　　“企业不应只看重这一两年的回报率，应更看重长远的发展，可以利用险资撬动长租市场实现规模化。在规模化运营的情况下，衍生出更多的商业模式，服务于租赁人群”，郭毅说。

　　“长租公寓就是孵化器”，李国政亦认为，企业可利用长租市场的长尾效应，聚集客户资源去搭建其它平台，开发增值业务，比如洗衣店，商圈;通过平台发理财产品，保险等产品。

　　实际上，受长租公寓盈利困扰的万科，就试图将触角从长租公寓延伸至其它业态。深圳万科自去年底开启“万村计划”，进行城中村综合整治业务，即万科将租金相对廉价的城中村“农民房”统租后进行改造，引进长租公寓、社区商业、社区教育、产业办公等业态进行综合运营。

　　6月初，实地考察了深圳万村率先改造的城中村的两栋楼。据了解，万村业务采取合伙人制调动管理人员的积极性和责任心，公司和村民谈下十几年租约，投入每平米两三千元资金改造装修老房子再出租。改造好的公寓生活配套齐全、房间舒适，每套月租金2500元左右。目前，深圳有1800 个自然村，1300多个需要改造，万科首期目标改造100个村子。

　　此外，值得一提的是，5月29日，碧桂园宣布，碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所开始买卖。从资本方面而言，物业上市就意味着规模经济。“长租公寓由物业管理，将来很大可能性物业就是企业自己的，这对企业抢占长租市场，无疑能起到助推作用”，李国政如是说。

　　据不完全统计，迄今为止，共有61家物业企业在新三板挂牌上市，7家企业在香港上市已经上市。中海、绿城、保利等物业已经上市。万科物业虽仍未有具体上市时间表，但其市场化运作早在2015年便已开始。而鸿坤物业的业务范畴在2015年就含有长租公寓板块。