深圳客的惊人购买力创东莞N个新高 红火势头“吓死宝宝了”

随处走访东莞的楼盘，你会发现深圳客的身影无处不在。回顾2015年，继330政策之后，国内楼市逐渐复苏，东莞楼市也渐渐变得火热。然而，万万没想到，东莞后续的楼市成绩单异常出色，6月一手房价破万、11月成交面积110万平米创历史记录、12月房企销售量过千亿大关、临深片区现“受捧盘”……深圳客对于东莞楼市所作出的突出贡献，简直要“吓死宝宝了”！

与此同时，广州客也进军东莞水乡片区，名不见经传的洪梅房价均价从6000元/㎡涨至13000元/㎡，碧桂园在麻涌接连释放两个项目……这一系列的信号让低调的广州客浮出水面，原来东莞如此受欢迎，简直要“吓死宝宝了”！

深圳客的惊人购买力创东莞N个新高

据瑞峰数据报告显示，2015年东莞商品房供需皆创新高，房企吸金破千亿，交了一份漂亮的成绩单。据了解，东莞住宅成交面积达998.77万㎡，同比去年上涨76%。住宅供应面积为175.04㎡，同比上涨35%。另一方面，东莞的房价均价也呈现递增的趋势，均价为9797元/㎡ ，同比上涨7%。而这份漂亮的成绩单离不开深圳客的功劳。房掌柜了解到，在一些热卖的楼盘项目中，深圳客占据七成以上的比例。而东莞开发商也看好后市发展，布局临深片区、松湖片区、滨海片区等地，将深圳客作为主力目标群体。

深圳客因而会来东莞呢？据业内人士分析道，330新政之后，一线城市的房价再度飙升，其中深圳的房价涨幅占据全国第一。因而使得深圳客外溢至东莞。2015年上半年，深圳客进驻东莞临深片区，其对楼市的推动作用初现端倪。房掌柜查阅数据发现，临深片区受益突出，2015年上半年成交118.16万㎡，占全市3成以上。因而，临深片区的楼市呈现了“缺货”的状态。

2015年上半年，东莞业内还存在着一种忧虑，即东莞的库存过高问题。瑞峰数据报告曾显示，黄江和清溪梁镇街对于深圳客来说，认可度不高，供大于求，后市去货压力低。然而后市的发展却表明，这种担忧是多余的。据了解，继2015年下半年起，许多楼盘积极启动二三级联动，拉动深圳客前来东莞置业，成交量一路走高。

“位于沙田的御海蓝岸，在2015年之初还卖不动，但是深圳客来了以后，这个楼盘成为了最好卖的项目之一。位于松山湖的紫檀山也是如此。”相关的业内人士介绍道。火热的市场也印证了深圳客占据东莞半壁江山的事实。房掌柜走访市场发现，大岭山、松山湖、大朗、沙田、虎门等多个地方的项目都几乎卖完，只留尾货。在中惠.悦峰工作的策划人员透露，“虎门到深圳只需要半个多小时，高速公路一路畅通。项目上半年在筹备阶段，我们还愁认筹不够，但是深圳客来了，项目根本就不愁卖。”

临近年末，央行5次降息、国家号召“去库存”、深圳四条高速公路免费、东莞R2线即将开通等一系列利好消息接连空降，更是助推深圳客的置业信心，东莞的楼市陷入疯狂。2015年12月19日，东莞临深片区恒大绿洲开盘，在三个小时内就全部卖完，创下“受捧盘“记录。另外，黄江镇的班芙春天推货691套，用时5小时卖完，均价1.2万元/平方米，收金12亿元。黄江金地湖山大境推货152套，用时1小时卖完，均价1.7万元/平方米。常平镇绿地大都会推货152套，售出135套，均价1.5万—1.8万元/平方米，收金3.8亿，去货率近九成。这无疑将东莞楼市推向了热闹的成交热潮。

深圳客挺进东莞内部 交通利好是重要因素

深圳客为何如此青睐于东莞呢？“一方面是东莞的房价较为便宜，另一方面东莞的人文居住环境也很好，社区配套完善，让人住得舒服。”中信地产营销总监杨玉霜提到。东莞中原地产市场研究部监测数据显示，临深片区深圳客成交比例已升至七八成，大朗、寮步区域的深圳客比例在六成左右。“交通问题是深圳客首要考虑的问题。”一位业内人士谈到，“项目都会非常重视交通的宣传，带深圳客来看房时，我们会精心规划最便利的路线。”

房掌柜了解到，临深片区最为临近深圳，交通线路大多是高速公路，如莞深高速、梅观高速、博深高速等，同时未来东莞1号线、4号线或将与深圳6号光明线、4号龙华线对接。而另外，松湖片区原以主要以地铁交通为卖点，而常虎高速、龙大高速免费的消息，则更增加了深圳客入市的信心。

原本冷门的沙田，也因为地铁轨道的利好消息以及广深高速尝到深圳客的甜头。据统计，经过滨海片区直接接驳深圳的主要交通线路有广深沿江高速、广深高速、穗莞深城轨、广深港高铁和东莞2号线，间接接驳深圳的1号罗宝线、2号蛇口线、3号龙岗线、4号龙华线、5号环中线和11号机场线。

“如今到了周末，你会发现东莞街头到处都是深圳车牌。”丰泰建设总经理尹育新告诉房掌柜，“深圳的生活成本太高，这会使得深圳的人才外溢，东莞将会承接这样的资源。”房掌柜走访东坑、横沥等东北片区发现，这些原本冷门的区域也在积极拓展深圳客资源。如东坑碧桂园豪庭二期主打“松山湖般的山水”宣传，吸引了许多深圳客前来了解。与此同时，横沥碧桂园则主打东部快速直通莞深高速的宣传，吸引深圳客。东莞中原地产市场研究部相关人士分析表示，一是年底置业高峰期，深圳购房者的购房热情很高。二是11月深圳一手房价继续领涨，深圳高房价迫使大量深圳客加速向莞外溢。另外，今年二季度开始，东莞虎门、清溪、大朗、长安、大岭山纷纷现“高价地”，后市房价大涨预期迅速升高，明显加快深圳客入市步伐。由于临深片区供应紧缺，且凤岗、塘厦的多个项目价格已迫近2万元/平方米，从而导致部分深圳客向房价相对低洼的东莞镇区外溢。

深圳客的热情让东莞楼市屡现“惊喜”

房价涨幅惊喜 开发商捂盘惜售

深圳客让东莞有多火？最直观的反应就是东莞的房价涨幅。一位在东莞想买房的王小姐感叹道，“上个月看的盘嘉宏锦园，房价均价还在7000-8000元/㎡。才过了一个月，房价都升到差不多一万了！太可怕了！”据瑞峰数据显示，凤岗、虎门、南城、松山湖、塘厦、黄江、东城、长安都已经突破了万元大关。其中，塘厦等临深片区都有接近“2”时代的态势，塘厦目前的均价为19181元/㎡，居东莞镇街首位。房掌柜同时将东莞11月的住宅成交单价与12月的成交单价进行对比发现，短短一个月左右的时间，东莞的房价走势一路走高。成交均价在万元以上的比重从30.08%升至46.35%，涨了近10%啊！同时，单价区间在7000-8000元/平方米的比重，从20.57%降至13.90%，下降了近10%。

2015年11月与12月的房价对比

    因而，东莞部分项目的开发商见势纷纷调整策略，停售涨价。大岭山新世纪颐龙居的置业顾问告诉房掌柜：“卖得太好了，我们项目想停售都封不住！”

    高价地频现 房企夺地大战升级

    另一方面，深圳客也为东莞房企注入一剂强心针，使得房企们都颇为看好后市发展。因此，各房企在拿地策略上也毫不手软。在2015年12月，长安、大岭山、万江、樟木头连出4个地方，其中最受关注的无疑是大岭山推出的三宗连体地块，这三宗地块的成交总价高达20.6亿，楼面地价直升6千每平。而最为让人咋舌的是长安高价地，2015年12月2日，长安镇东门路一宗不到一万平的地块引发6名出价者的激烈争夺，最终碧桂园以2.89亿的总价艰难抢下这宗土地，楼面地价达9906元/㎡，近万的地价同样也是今年东莞土地楼面地价的最高峰。

麻涌爆红 成广州客心头好

细数东莞楼市另一件吓坏宝宝的现象，莫过于低调的洪梅房价均价突然冲上万元大关。据业内人士透露，洪梅楼市的爆红得益于沿江高速的发展，吸引了大批深圳客到水乡片区置业。实际上，除了深圳客以外，广州客也悄然进入东莞楼市。

2012年，“水乡一体化”新规划出台，包括麻涌在内的水乡各镇迎来了新的机遇;随后，东莞大道延长线的贯通使得麻涌交通更为通达，境内广深沿江高速、 西部快速纵横交错，穗莞深港轻轨及接驳广州5号地铁的东莞轻轨R1线，让麻涌与广州更近一步。区域交通优势渐显，一直以来备受品牌房企关注。然而，受到麻涌整体经济水平的牵制，其楼市并不火热，广州客的身影只是寥寥。

麻涌楼市

直到2015年3月27日，麻涌才真正走向逆袭之路，京东、阿里巴巴、DHL、海底捞等在内的15个全国知名电商品牌同时选择落户麻涌，这使得麻涌的经商氛围提高了，人气旺了，市场关注度也提高了。除了信鸿熙岸花园、大步花园三期、钜隆碧水湾等几个的项目早前已经入市以外，碧桂园.信鸿嘉誉、碧桂园十里江湾在2015年面世。而在万科碧桂园之外，麻涌早已隐藏了许多楼市巨鳄，有富盈、信鸿、新世纪、光大、汇景、南峰、建工等东莞本土品牌企业。有房企负责人更对房掌柜表示， 麻涌正在大力整合土地资源，发展前景广阔，据悉金地、中熙已经有地块储备，另外恒大、保利亦多方寻地意欲进入麻涌市场。

然而也有业内人士表示对广州客入市并不看好：“广州的地域辽阔，有增城、从化等好几个区域。论山水资源，增城的优势比东莞大。而最靠近东莞的新塘，其房价均价并不高，所以广州客没有必要到东莞置业。”但另一方面，也有看好的声音：“广州新塘很快就要通地铁了，为此新塘的房价也很有可能升价。广州客也会外溢至东莞。”

后市判断

有人说东莞楼市依赖深圳客是一场“豪赌”，也有人认为，深圳客来莞实际上是一种资源的承接转移。然而目前，东莞楼市交投两旺，业绩一路飘红， 2015年东莞房企基本都收获了一个丰收年。在翘首热销的楼市行情鼓舞下， 对于2016年，不少房企都是信心十足。无论后市如何，众多房企大佬都离不开一个核心点：“东莞欲留住深圳客，就要社区配套做好。”