距离2016年仅有一个月的时间,苏州的气温骤降不少,进入寒冬。与热火朝天的楼市成交相比,中小房企的生存空间越来越窄,甚至部分小房企没能熬过寒冬。
11月30日,阳光城集团股份有限公司发布公告称,旗下子公司苏州鑫百祥房地产开发有限公司(简称“鑫百祥”)以3.8亿元的总价收购江苏中昂置业有限公司(简称“中昂置业”)和苏州惠友房地产有限公司(简称“惠友地产”)100%权益以及转让方持有交易标的20295万元债权净额。
针对此事,房掌柜致电中昂置业相关负责人士,该人士的电话一直处于关机状态。
阳光城方面对此称,此次股权收购,有利于公司实施“3+X”的发展战略,灵活利用并购等手段多元化、有节奏地获取新的项目资源。交易完成后,公司将增加公司房地产项目储备资源,有利于提高公司未来房地产项目的盈利能力。
“危机四伏”的中昂置业
中昂置业此次股权被收购,似乎是早早能够实现的预言。
在苏州深耕多年的中昂置业,累计开发建设商品房达70多万平米,开发项目包括:天骄锦城、天骄美地、太湖纯水岸、梧桐公馆、梧桐庄园、中昂蓝湾,业态涵盖精品住宅、公寓、别墅和商业等。
中昂在房地产的道路上,遭遇梧桐庄园“拦路虎”,导致中昂蓝湾项目的“难产”。2014年4月15日,中昂置业以8.5亿拿下,溢价率73.6%,楼面价3333元/平米的价格竞得苏地2014-G-3号地块,位于甪直镇甪直大道(原机场路)南侧、重村路东侧地块。
2014年9月,中昂甪直地块案名定为中昂蓝湾,产品规划为小高层和高层,预计2015年年初开盘。但是时间到2015年6月份中昂蓝湾迟迟未开盘,中昂对外声称,蓝湾项目规划作出调整,调整为以联排、叠加别墅和高层房源为主。
据中昂置业一名招采部的员工透露:“蓝湾项目预计到2016年年初开盘,2015年中昂的重心仍然在梧桐庄园上。”
据克而瑞苏州机构数据统计显示,2015年前11个月梧桐庄园共销售15套别墅,成交面积7039平米,成交金额达1.17亿元,去化速度缓慢,导致资金沉淀。“中昂很有可能是因为资金周转出现问题,导致蓝湾项目‘难产’。”一位业内人士如是说。
中昂置业的财务数据显示强力佐证了这一猜测。据公告透露,截止2015年10月31日,中昂置业资产总额月9.7亿元,负债总额约近9.4亿元,净资产2799万元,1-10月份的净利润为负1152万元。
不但在财务上负债累累,而且在人事上也出现较大变动。据业内人士透露:“中昂一直在裁员,基本上只留下经理、人事和财务等相关人员。从10月份中昂副总经理徐亢的离职,就已经说明中昂内部出现问题了。”
竞拍和收购双重手段获取土地
不管是直接竞拍获取土地,还是收购间接获得新项目,阳光城无疑都将苏州作为战略深耕的城市之一。
9月29日,阳光城经过52轮叫价,最终以10.04亿元,楼面价9400元/平米,溢价率72%的价格竞得吴中区尹山湖板块的苏地2015-WG-26号地块。阳光城2013年首次进入苏州,此次拿地也是阳光城深耕苏州的战略体现。
阳光城继续深耕苏州的脚步并未止步于此。一方面通过竞拍的形式获取地块,另一方面通过收购股权的形式,来获取地块。收购中昂置业和益友地产的股权,是阳光城在苏州市场上的一个体现。
克而瑞中心分析师房玲表示,此次阳光城收购中昂置业和益友地产100%股权的目的很明确,主要是收购项目,通过收购的方式来获取土地,而不是通过竞拍的形式获取土地,这样获取土地,土地价格更为便宜,中昂和益友在甪直均有项目。
易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,阳光城收购这两家盈利亏损的房地产企业,压力不大,成本不高,最重要的是通过股权收购,间接进入,获取的土地的成本更小,扩大在苏州市场上的份额。“从6月3日苏州首次土拍后,苏州的土地市场一直处于火热状态,高价地频出。2014年中昂拍下甪直地块的楼面价为3333元/平米,如果退地再拍的话,地块至少要拍到5333元/平米,阳光城以楼面价3333元/平米的接盘中昂蓝湾项目,成本要小得多。”业内人士预测。
值得注意的是,阳光城看中的中昂地块和益友地产的地块,两宗地块的容积率较高,适合做高层和小高层的高周转项目,这也是符合阳光城发展需求的,也是闽系房企的发展的重要特点之一。
严跃进说:“阳光城作为中型房企,亟需企业实现规模增长,能够得到投资者的青睐,未来阳光城也将会在其他城市利用多元化手段来获取新的项目资源。”
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