你家房子究竟值多少？ 拉萨二手房价格评估攻略奉上

　　从拉萨的二手房市场来看，无论是房东报出的价格，还是中介的挂牌价格，二手房价格存在虚高，似乎已成了不争的事实。但对不懂评估、不了解房屋真实价格的消费者来说又有什么办法呢?让业内人士告诉大家一些二手房估价技巧吧。

　　户型除了分为套一、套二、套三及其他，和平层、跃层、错层等外，形状还有正规和异型之分。而市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之，形状不规范的异型户型则会让房价降低，一般减去10%。

　　团结新村圣洁信息部的陈先生介绍，要对一套房屋，包括二手房进行评估，无论是对专业的评估师，还是普通老百姓来说，通常采用的办法就是市场比较法。所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。只不过，在选取了可比实例后，要对这些类似的房地产的已知价格作适当修正。除了交易情况修正和交易日期修正外，最重要的还要进行区域因素修正和个别因素修正。而这些因素修正又牵涉很多种类，对一般没学过评估知识的老百姓来说，要真正掌握这门评估方法是不容易的事，因此，结合我们的实际评估经验，将该方法进行了变通。

　　据陈先生介绍，其实要通过市场比较法来评价一套房屋的真实价格，必须根据估价对象状况和估价目的，搜集相接近的交易实例，并从中选取三个以上的可比实例。同时，选取的可比实例应符合下列要求：估价对象的类似房地产;成交日期与估价时点相近，没超过一年;成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　将可比对象选择好后，要评估房屋的价格就轻而易举了。只需根据相对应的修正系数，对出售对象的价格进行适当调整，便能得出真实价格。其中，影响房价的内容主要包括以下几个方面：

　　1

　　房龄折旧 每年减2%

　　房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期，因此，在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，每年的折旧费在2%左右。

　　2

　　户型结构 房屋功能低减10%

　　3

　　楼层 顶楼减5%

　　楼层的好坏也直接影响房价的高低，在内地，以处于3、4楼的房屋最好卖，一般会增加3%，在此基础上，如果楼层越高或越低，其售价就会相应减少5%左右。如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，其价格就和3、4楼相差无几，甚至更高。当然拉萨楼市的情况有所不同，据记者了解，如果是高层的话，中间楼层更受欢迎。

　　4

　　朝向 除南北外减5%

　　从市场来看，南北朝向的房子是最受大家喜欢的，而东西朝向及其他朝向由于通风、采光性能不是很好，而不被消费者接受。因此朝向不好的房屋需减去5%。

　　5

　　临路状况 临街减15%

　　房屋是否临街影响到居住的舒适度，这也是不少市民选房首先考虑的因素。如果房屋临街，会大幅度降低房屋的售价。

　　6

　　装修 5年内的装修加10%

　　现在市场上的二手房包含清水和装修两种，而由于装修成本的原因，装修过的房屋一般比清水房的价格高，特别是装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右。

　　7

　　配套设施 无小区配套减5%

　　对居家来说，房屋配套设施的完善与否，尤为重要。其中，小区配套是指社区的环境、景观以及娱乐、休闲、运动设施等，若配备不齐，则根据配备情况，减少5%。

　　8

　　物业管理 无物业管理减5%

　　有物业管理的小区能大大提升居住的品质感和安全性，凡是没有物业管理的小区则要减去5%。