解局 | 首创长租平行线

　　北京是一座包容的城市，这里接纳了来自五湖四海的务工人员。

　　清晨，他们迎着早餐摊弥漫的烟火气，走入一幢幢高耸的写字楼;傍晚，赶着落日的余晖，回到各自租来的“家”。

　　对每一个初来乍到的年轻人来说，租房是他们融入这个陌生城市的第一道坎，租在哪里、通勤时间多少、租金几何……都是至关重要的问题。

　　近日，有媒体报道称，北京三大集体土地租赁房项目于近期全面封顶，预计今年启动预租，最快将在明年上半年实现入住。

　　上述三个项目共将提供2500套左右房源，房源未来租金价格水平将与周边市场房源基本一致，根据户型不同，每套价格大约两三千元。

　　随着集体土地供应量加大、集租房入市，北京的出租房市场似乎有了更多的选择，但与此同时，有关集租房的出租率、企业运作方式及账本年计算等问题接踵而来。

　　此外，观点地产新媒体了解到，上述三个项目均由首创新城镇公司投资建设，其与首创置业同为首创集团下属企业，而值得关注的是，首创置业同样涉足了长租公寓业务。

　　为何首创集团要分设两个平台参与长租业务，两平台之间是否存在同业竞争，未来又该如何实现协同……如此种种，都成为投资者关注的重点。

　　集租房收成期

　　在北京，集体土地租赁房的概念不过诞生了四年时间。

　　2017年北京政府明确集体租赁房可依法出租，2018年首批集体土地租赁房项目签约、开工建设，近两年，市场传来大量集租房项目竣工、预租的消息。

　　近日，有媒体从北京最大的集体土地租赁房建设投资平台首创新城镇公司获悉，平谷白各庄、顺义张镇和房山下坡店项目近期全面封顶，预计今年启动预租，最快将在明年上半年实现入住。

　　资料显示，上述三个项目均是所在区首批建设的集体土地租赁房项目，预计可提供2500套房源。其中白各庄项目占地4.21万平方米、955套，下坡店项目占地2.36万平方米、469套，张镇项目5.66万平方米、901套。

　　根据相关政策，集体土地租赁房鼓励长租，但为了避免出现“以租代售”，租期最长不超过10年，而上述项目未来租金价格水平将与周边市场房源基本一致，根据户型不同，每套价格大约两三千元。

　　分析人士提到：“项目周边都有当地的一些产业园，如兴谷开发区、杨镇产业园、窦店产业基地等，这类集体土地租赁房后续的客群大概率以园区的白领为主，出租率还是能够得到保障的。”

　　但不可否认的是，平谷白各庄、顺义张镇和房山下坡店都处在北京的五环、六环之间，距离核心商圈比较远，地理位置对租赁项目的影响较大，和核心地段的项目相比，上述三个区域内租户的承租能力和抗压性相对较弱一些。

　　此外，除了项目地理缺陷外，平谷白各庄、顺义张镇和房山下坡店三个项目面市后，或将面临较大的竞争压力。

　　一方面，随着楼市调控不断升级且市场逐步进入存量房时代，长租公寓行业成为房企眼中的“宠儿”;另一方面，近两年，有关长租公寓的政策接连颁布，伴随政策春风，越来越多资本进入到这个行列当中。

　　有数据统计，2017年至2021年，北京由集体土地供应带来的租赁住房增量便达到50万间。此外，销售排名前100的房地产企业当中，已有过半企业布局了长租公寓业务，其中包括万科、龙湖、中海等等，截至2020年上半年，万科泊寓累计开业12.7万间，龙湖冠寓已累计开业房间数达7.9万间。

　　这就意味着，上述三项目要在众多“同类”当中脱颖而出，还需要发掘更多的独特性。

　　长租平行线

　　从数学的意义来讲，平行线代表两条直线永远不能相交，没有交点，两边可以无限延长，就如同铁路上的两条钢轨，尽管一路并肩同行，可是永远也不会聚在一起。

　　但从企业运营的角度来看，两条平行线或许也有相交的一天。

　　观点地产新媒体了解到，首创集团旗下的房地产平台共有三个，其中包括上市公司首创置业股份有限公司，负责产业新城、政策性住房、城市更新三大业务的首创经中(天津)投资有限公司，以及城乡融合产业投资运营平台北京首创新城镇建设投资基金管理有限公司。

　　其中，涉足长租公寓业务的有首创置业和首创新城镇。

　　前者于2018年首次提出“千亿价值生态圈”的概念，并开始涉足长租公寓领域，成立长租社区品牌“Hé园”，房源一部分由存量项目改造升级而来，如北京房山Hé园、天津双港Hé寓项目;一部分则由新获集体用地建设而来，如北京朝阳十八里店“繁星”项目。

　　而此次即将封顶的三个项目均由首创新城镇打造。

　　据悉，该公司的前身是首创集团与北京市发改委于2012年共同设立的城乡融合创新型投资平台，当时，这是北京市唯一的城镇化专项政府引导投资基金，先后参与北京市远郊10区30余镇的城镇化建设。

　　直到2019年8月，首创集团和北京市政府才正式成立了首创新城镇，在名义上，这是首创集团全资二级公司。

　　从首创新城镇的官网获悉，该公司参与了北京多个文创旅游产业孵化项目、土地一级开发项目及定向安置房项目、环境治理工程项目以及集租房项目。

　　截止目前，首创新城镇公司已开工建设的集租房项目共有七个，包括即将封顶的平谷区大兴庄镇白各庄项目、顺义区张镇张各庄村项目、房山区窦店镇下坡店村项目，三个项目均于2019年签约并开工。

　　其余四个项目分别是房山区窦店镇窦店村A地块项目、顺义区木林镇东沿头项目、平谷区兴谷街道上纸寨项目以及顺义区高丽营镇张喜庄村项目，四个项目共计占地29.31万平方米，可提供3810套房源，预计将在2023年入住。

　　可以看到，首创新城镇参与的租赁房项目均为集租房这类城乡融合的新型租赁房项目，而首创置业在长租公寓方面的涉猎更广泛一些。

　　但同样是长租业务，为何首创集团要将其拆分至两个平台当中?首创新城镇在其中又扮演着什么样的角色?

　　首创新玩法

　　事实上，首创新城镇在首创集团当中扮演着基金平台的角色，而通过基金的方式来建设、运营集租房项目，一方面能够融得更多“便宜的钱”，另一方面，后续的退出机制亦更加完善。

　　这或许将成为解决当下长租公寓盈利难题的一突破口。

　　以平谷白各庄项目为例，该项目的开工时间为2019年9月，预计竣工时间为2021年12月，预计项目总投资额为4.92亿元，无土地购置费用。

　　首创新城镇通过和当地村集体签约获取土地的长期经营权，并成立项目公司负责项目的建设和运营，这就像传统的合作机制，村集体出地，而首创新城镇出钱。

　　那么，首创新城镇的钱从哪里来?

　　据了解，首创新城镇会设立相关基金，首创集团出资一部分，政府会进行资金跟投。一般而言，北京市发改委会以政策资金对新城镇基金出资跟投，出资比例达到25%。

　　同时，因为新城镇基金所投项目均为国家重点支持领域，可按年度申请资金支持，且世界银行和亚洲开发银行将会向基金提供低息长期贷款。

　　这是公司首期资金的募集流程。完成上述步骤之后，新城镇基金将会引入C类、D类社会资本，融资的方式包括银行的土地贷、开发贷、抵押贷、并购贷款、信贷等;同时还将通过公司债、保险资金、信托、IPO、私募基金、资产证券化等方式来筹资。

　　公开信息显示，去年首创集团就曾发行过一笔公司债券，所筹资金用于集租房项目的建设与运营。

　　据观点地产新媒体查阅，2020年4月，首创集团获准向专业投资者公开发行面值不超过人民币20亿元的公司债券，首期发行规模10亿元，募集资金分别用于北京房山区、平谷区、顺义区等六个集租房项目，其中，用于平谷白各庄项目的资金达到1.5亿元。

　　该笔债券的利率仅为2.68%，与2020年中期首创置业5.34%的存量有息债务平均融资成本相比，几乎折半。

　　此外，去年12月，首创置业为其北京十八里店集体土地租赁住房项目借入不高于人民币33亿元的银团贷款，期限为24年，利率为LPR加0.1%(每届满12个月时根据届时LPR予以调整)。

　　而2020年11月20日央行LPR利率显示，1年期的利率为3.85%，5年期的利率为4.65%，同样比首创集团的公司债利率要高。

　　由此来看，首创集团通过首创新城镇设立基金来建设和运用集租房项目，不仅能够获得政府资金的支持以及世行、亚行低息长期贷款，在社会资金筹措上的成本也要低得多。

　　成本下降，企业的盈利空间自然随之扩大，但首创集团这种集租房新玩法的优势并不止于此，通过基金模式来运营集租房项目，首创集团在后续的退出上也将更灵活。

　　因为集租房项目的土地所有权为村集体，首创集团只拥有地块的运营权，而非所有权，因此当集体土地合同到期后，首创集团可通过BOT移交的方式实现项目的退出，即将项目无偿移交给管理部门或政府。

　　同时，首创集团还能通过独家授权经营股权转让、权益凭证资产证券化、项目股权转让、减持份额、清算、专项资金REITs等等方式实现项目的退出。

　　分析人士认为，通过基金的方式来运营，肯定能够大大降低企业自身的资金投入及沉淀。

　　对首创集团而言，首创置业的“Hé园”和首创新城镇的集租房项目就象是两条平行线，各自向前。

　　但首创集团和首创置业之间资产相互倒腾和配置的行为早已司空见惯，未来首创新城镇运营的集租房项目是否会注入上市平台，两条长租平行线是否会产生交集，尚且无法盖棺定论。

　　租赁房账单

　　“我们不叫长租公寓，我们不是二房东，应该叫集体土地租赁住房”，早在2019年，首创置业副总裁胡卫民接受观点地产新媒体采访时如是说道。

　　事实上，首创置业最早接触集租房是在2019年，彼时，首创签下了朝阳十八里店集体用地租赁住房项目，但首创系接触集租房的时间或许要更早一些，从首创新城镇的官网获悉，该公司自2017年政策颁布之初就开始接触相关业务。

　　除了首创，北京万科也是行业内较早布局集租房业务的企业之一，2020年7月，北京万科位于丰台区南苑乡成寿寺村的集租房项目入市，且位于高立庄的项目也即将推出。

　　为何房企热衷于集体土地租赁房?

　　分析人士看来，集体土地租赁房有政策法律的保护，再加上还有一系列的资金支持，故吸引了诸多房企参与，更重要的是，相较于普通长租公寓，集租房能够获得正常的投资回报。

　　据悉，当下市场上的长租公寓可以分为三种，第一种是企业通过招拍挂、收并购等方式获取土地，然后进行公寓的建设、出租、运营等等;第二种是企业租赁现房，改造、升级之后进行出租，俗称为“二房东”模式;第三种则是集租房模式。

　　前两种模式当中，企业通常需要支付大额的土地获取成本或者长期租赁的租金成本，而用集体用地开发，土地成本几乎为零，因为集体土地的产权归集体所有，企业获得的仅仅是土地的经营权和使用权。

　　按照北京市政府规定，此类合作，乡政府是集体用地的土地方，以土地出资，占51%股权，其他入股的开发公司占49%，这就意味着企业甚至无需支付租赁费用。

　　另外，通过长期租赁并装修改造的公寓项目，一般的承租期为5-10年，但变现周期大约需要5-8年的时间，这就导致了这一业态有投入大、盈利慢、周期长的难题。

　　相对来说，招拍挂拿地或者使用集体土地建设的公寓，一般经营权在50年左右，虽然项目需要投入大量的开发建设、建安、装修及运营成本，但项目可运营周期长，即使需要十年乃至二十年的时间回本，后续依旧能够获得持续不断的经营收入。

　　“通过基金的模式来做集体土地长租公寓是当下比较新的玩法，能不能成功不好说，但肯定比开发商直接去做便宜得多”，分析人士提到。

　　一方面是首创新城镇这种基金模式，进一步压缩了项目的运行成本，另一方面，从项目获取成本和运营收益两方面分析来看，集体土地的盈利空间似乎较另外两种模式更优。

　　由此看来，集租房或许更有利可图，但分析人士也提到，租赁项目能否回本和盈利主要还是看公寓的利用率、出租情况以及租金坪效。

　　从现有的集租房项目来看，虽然秉承“毗邻产业园区、交通枢纽和新城”的原则布局，但距离城市中心依旧有较大的的距离，这类集租房的出租率几何依旧有待检验。

　　与此同时，近两年，长租公寓运营商暴雷的消息频频传出，公寓获客能力不佳，房间空置率日益升高等问题依旧未解，首创通过基金运行集租房的模式能否试验成功，一切还是未知数。