金辉再次更新招股书，继续推进赴港上市

　　9月26日深夜，用4年时间筹划上市的金辉控股更新一版招股书，披露了这家房企最新的收入、财务以及土储情况。

　　就像6个月前招股书所说的那样，新冠病毒“不会对物业发展及销售产生重大影响”。按最新情况看，疫情对金辉集团的影响的确可以说已经是过去式。

　　截至今年4月30日，金辉控股29.29亿元的营业收入比2019年同期下跌约34.24%，不过这一数字在截至7月31日时已恢复至116亿元。

　　116亿元营业收入达到了去年总收入259.63亿元的44.68%，也超过了2018年159.71亿元的全年水平。

　　毛利表现此前是金辉的一个问号，但截至今年4月30日毛利率已达到26.6%，强于2019年的整体水平21.8%。

　　一般意义上而言，毛利率下降是中国房地产行业目前面临的最现实困难之一。

　　净利方面，期内金辉录得净利润为1.82亿元，过去三年的情况为2017年、2018年及2019年分别实现22.21亿元、22.99亿元及26.90亿元，复合年增长率为10.0%。

　　财务方面，“三道红线”是近期被热议的话题。据了解，新政对房企的要求按照：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍进行划分。

　　而金辉的情况是，截至7月31日除预收账款的资产负债率45.49%;截至4月30日净资产负债比率为约180%，较2019年末提升了约10个百分点;截至4月30日现金短债比约为0.4，仍有相当大的提升空间。

　　截至4月末，金辉在手现金录得84.08亿元，但三个月后已提升至158.44亿元。

　　另一方面，尽管受到疫情影响，金辉上半年仍未放弃对规模的追逐，所以拿地是必须的事情。

　　资料显示，截至7月31日，金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，应占物业开发项目的总建筑面积为2908.18万平方米。

　　包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积及持作物业投资的可出租建筑面积252.66万平方米，开发中物业的规划建筑面积1725.4万平方米，及持作未来开发物业的估计建筑面积930.11万平方米。

　　期末2908.18万平方米土地储备较2019年年末2667万平方米，增加241.18万平方米。

　　虽然从土地储备分布看，金辉目前土储最集中的区域仍然是华南和西南地区，但该公司似乎更看重在长三角的布局。

　　根据招股书，7月末2908.18万平方米土地储备中，有400.62万平方米或13.8%位于长三角，这个比例较去年年末有所提升。截至2019年底，金辉在长三角的土地储备只有307.44万平方米，在总土储中占比11.5%。

　　同时，金辉亦披露于2017年、2018年及2019年及截至2020年4月30日止四个月，该公司销售物业所得收入分别约24.7%、35.7%、29.4%及13.5%来自于长三角。

　　“预计我们位于长三角的物业项目，在不久的将来会持续为我们的绝大部分收入作出贡献。”金辉称。

　　另据观点地产新媒体不完全统计，今年截至目前(9月25日)金辉控股在长三角公开市场的拿地活动就有9次，显得颇为积极。

　　其中包括，通过94轮举牌，以2.25亿元总价摘得江苏淮安一宗商住地、12.6亿元竞得扬州一宗涉宅地块、36.82亿元将无锡一宗住宅用地收入囊中。

　　此外，金辉还联合北望控股10.71亿元摘得宁波慈溪一宗宅地;更早前，斥资5.16亿元竞得宁波慈溪一宗宅地;而年初，以10.44亿竞得绍兴一宗住宅用地。

　　金辉同样热衷于用收购和合作方式换取规模上的发展，资料披露，自4月30日起至7月末，金辉已通过这两种方式获取惠州一宗2.03万平方米土地、长沙一宗9.3万平方米土地、福建一幅6.52万平方米土地、惠州另一幅7.83万平方米土地。

　　至于上市进度方面，招股书并未披露太多，只能说金辉控股四年上市进程，还在有序推进过程中。