商业 | 万达商管回A之路 “艰难”谋求轻资产转型

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 秦龙｜北京报道

　　万达商管的回A之路又迈出了一大步。

　　1月13日，万达集团宣布，2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离。对此，多位业内人士对中国房地产报记者表示，万达商管彻底完成房地产业务剥离后，对其在A股上市起到了积极作用，但此后回A上市之路还有一定问题与障碍。

　　“万达商管剥离房地产业务对其在A股可否上市具有决定性作用。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者表示，万达商管在约定的2023年10月31日前完成上市的问题不大。但万达商管在A股上市可能还会面临关联交易、单一客户依赖、市场变化、监管政策变化等问题与障碍。

　　资深地产分析师、优淘城总裁薛建雄对记者亦表示，万达商管能否上市还是得看房地产政策环境，否则有商业地产业务的房企都把地产业务独立出来上市，跟风对地产政策的压力很大。

　　“征途”漫漫回A路

　　作为万达集团旗下从事商业地产管理的轻资产公司，万达商管被寄予登陆资本市场的厚望。不难发现，万达商管急迫剥离房地产业务背后的逻辑是谋求尽快上市。

　　中国房地产报记者查阅证监会相关信息，大连万达商业地产的上市申请于2015年9月被受理，目前审核状态仍处于“已反馈”。

　　一位接近万达集团的人士表示，“2019年万达商管集团不断剥离资产，造成其上市的标的不停变更，现在剥离完后标的稳定，万达商管的IPO状态可能会有所调整。”

　　2014年12月，由大量内地商业地产项目组成的资产包“万达商业”在港交所实现上市，成为当年港股规模最大的IPO。到2016年9月，公司完成私有化，并谋求在A股上市。

　　关于回A的原因，万达集团董事长王健林曾多次在公开场合表示万达商业的估值偏低，回A是出于市值管理的考虑。但由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求，期间，万达商业必须完成房地产业务的剥离。

　　对此，柏文喜向中国房地产报记者分析，因房地产业务无法在A股上市，所以玩法必须将开发业务剥离，因此商管业务才上在A股上市。

　　“万达商业剥离房地产业务是为上市做的努力。在国内政策仍不支持地产企业上市的情况下，万达商管尽量剥离地产业务，以争取政策舆论支持。”薛建雄也对记者表示。

　　万达亦认识到剥离房地产业务的重要性。在2018年万达商管做出了剥离房地产业务的承诺。2018年，万达引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，后者340亿元入股万达商业。万达商管承诺，在1～2年内消化房地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业。

　　与此同时，王健林与四大巨头签署了新的对赌协议，要求万达商业在2023年10月31日前完成上市。

　　彼时，王健林也在万达集团2018年工作总结会上也强调，“万达商管必须剥离所有地产业务，这是协议约定，今年(2019年)必须完全剥离。”

　　如今，万达商管兑现了剥离地产业务的承诺。近日，万达集团对外发布消息称：“经过复杂艰巨的工作，支付巨额的剥离成本后，2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离。万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业，万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。”

　　毫无疑问，承诺兑现后，万达商管的回A之路又迈出了一大步。但此后回A上市之路还有一定问题与阻碍。对此，柏文喜认为，万达商管在约定的2023年10月31日前完成上市的问题不大。但万达商管在A股上市可能还会面临关联交易、单一客户依赖、市场变化、监管政策变化等问题与障碍。

　　薛建雄也表示，万达商管能否上市还是得看房地产政策环境，否则有商业地产业务的房企都把地产业务独立出来上市，跟风对地产政策的压力很大。

　　“艰难”谋求轻资产转型

　　万达商管在回A的同时，也在谋求轻资产转型。

　　事实上，最近几年来，万达将转型“轻资产”作为公司主要战略方向。而万达商管的“轻资产”战略则是不出项目的投资资金，只输出品牌，和负责设计、建设与运营，并分得收益。

　　2018年1月29日，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。同时，万达商业将更名为万达商管集团，万达商管向轻资产公司转型，并谋求在A股上市。该年成立的万达地产集团，则继续开发万达广场重资产等房地产业务。

　　从万达商管的财务数据可以看出，“轻资产”转型虽然有一定成效，但剥离地产业务后，万达商管也在面临营收大幅下降的风险。

　　据万达商管相关财务数据显示，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，完成年度目标的100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%;其中，轻资产租金收入同比增长43.9%。新开业43座万达广场，其中轻资产29座。全年到店客流42.7亿人次，同比增长13%。新发展万达广场62个，其中轻资产项目40个。

　　2019年上半年万达商管《债券半年度报告》则显示，2016-2018年以及 2019年上半年，万达商管合并口径营业收入分别为 1298.55 亿元、1355.67 亿元、1065.49 亿元和330.48亿元。营收下降的原因，万达商管在报告中解释称：“主要是由于销售物业收入下降所致。

　　与此同时，随着公司轻资产转型的深入，万达商管有息负债呈下降趋势。截至2019年6月30日，公司有息负债规模为1922.67亿元，其中短期借款10.65亿元、一年内到期的非流动负债(有息部分)350.98亿元、长期借款906.28亿元、应付债券654.77亿元 。

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