房地产行业钱紧一年 | 融创并购与土储

　　今年亦是融创文旅开花结果的一年，广州、无锡、昆明三座文旅城接连开业。

　　截至目前，融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者，在全国布局了10座文旅城、4个旅游度假区、24个文旅小镇，其中涵盖了41个主题乐园、26个商业及近100家高端酒店。

　　不过，文旅带来的收入仍需提升。截至2019上半年，文旅城建设及运营收入为10.8亿元，收入占比为1.4%，物业销售仍是收入主要贡献来源，占比高达95.55%。

　　短期内，融创还是以房地产为主业，房地产滋养文旅、医疗康养与会展。

　　资本起舞

　　时来天地皆同力，运去英雄不自由。基于2019年融资大门不断关闭的现状，市场在关注融创多宗并购交易进行的同时，其资本融资动作亦市场焦点。

　　“3月货币宽松，实际上有70%直接或者间接流入了房地产，因而宏观调控方面开始不断进行政策补丁，从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道，从而挤压了整个地产行业的资金市场。”

　　这种背景下，下半年，银保监会、发改委通过发布各种政策，对银行贷款、信托、发债都全面收紧。

　　房地产融资被带上了“紧箍咒”。

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌曾表示，这是他从业以来融资最难的一年，“眼下房地产公司确实要渡过一个难关，就是融资的大门不断关闭”。

　　几乎所有企业都在一定程度上受到波及，融创亦不例外。不过，赶在融资收紧之前，融创收购了泛海资产包。这笔收购补充了北京、上海的大量土储。

　　再加上上半年积极扩储，于2019上半年，融创在实现土储大规模跃升的同时，有息负债与净负债率有所上升。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　对此，融创管理层就不止一次强调，公司一直将“降负债”作为主要任务之一，据观点地产新媒体观察，其行动已初具成效。2018年，融创净负债下降133.4亿元，净负债率由202%降至149%。

　　从融资方式看，融创除银行借贷，还可以通过上市公司进行股权融资、股权质押;一级市场上，在国内可以通过信托融资，在国外可以发美元债。大规模的并购，可以使用分批付款、提前变现的方式，还能获得反向担保贷款。

　　据观点地产新媒体统计，截至目前，融创2019年累计发行36亿美元优先票据，利率区间介于7.25%-8.38%。另外，融创还在探索新型融资工具，如ABS。

数据来源：企业公告、观点指数整理