房地产行业钱紧一年 | 融创并购与土储

　　钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

　　富贵险中求。柳传志曾评价孙宏斌：“小孙这个人，他的风格就是往前冲冲冲，这是性格使然。”

　　领导人的性格就是企业的命运，大手笔并购贯穿着孙宏斌整个商业生涯，融创也在他的带领下一路冲锋。

　　2019年，孙宏斌给融创定下了5500亿元的销售。据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100排行榜，融创2019年全年录得5556亿元销售额，成功达标。

　　按照孙宏斌的说法，融创保持在第四、第五挺好的。但落到实处，不管是年初的土地收割，还是贯穿全年的收并购，融创不会放弃在房地产主业上的竞逐。

　　从泛海资产包、新湖中宝长三角项目、长实大连地块到成都会展项目……“并购”是融创这一年的关键词。

　　并购带来的不只是土地资源，还包括对“地产+”战略的延伸与探索。在收购成都会展这一大单后，融创正式对外发声，从年初的四大业务板块更迭为地产、服务、文旅、文化、会展、康养六大板块。

　　并购一年

　　从年初大规模买地，到几笔重大收购，今年是融创硕果累累的一年。

　　对于房地产企业来说，加杠杆时机很重要。这几年，融创时机把握不错。

　　2015-2016年，融创在地价较低时期大量吸纳一二线城市土储，强化了土地的竞争优势，2016年公司拿地强度大增，权益拿地金额增速创新高，同比增速高达484%。

　　2017-2018年，融创提高拿地标准来控制拿地节奏，规避了拿贵地的风险，通过收购万达文旅项目，获取了大量优质土地资源和在建项目。

　　通过踏准地市周期，融创以较低地价建立起了全行业前三的土地储备。

　　2019年，是孙宏斌继续踩点的一年，他说自己“买地买得比较好”。开年，融创就以126亿元收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目。

　　花旗认为，这次收购可令融创增加一线城市项目，使可售资源提高3.5%，估计资产净值因此增加5.7%，今明两年销售额可望提高1.6%及3.9%，上海及北京项目的毛利率分别达29%和34%。

　　接下来数月内，融创从阳光100和新湖中宝手中接过多宗项目，并在公开市场拿下杭州、武汉、青岛等地数十宗土地。

　　11月，融创斥资153亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权，使得这一交易成为年内房地产最大并购。

　　资料显示，标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共18个开发项目，总建筑面积约为3071.6万平米，可售建筑面积约为2771.6万平米，约占总建筑面积的90%。

　　大摩认为，此次收购可售资源达2300亿元，接近融创现时土储的15%，当中七成位于一二线城市。项目具较高的盈利能力，主要因为平均土地成本仅1900元/平米，而平均销售价可达1万元/平米，反映潜在净利润率可达12%，而内部回报率则为60%。

　　融创不仅从这次收购中获取了巨量的土储，更新增了“会展”板块。孙宏斌于公开场合介绍，这次收购后，融创文旅成为全国最大的会展类项目持有及运营商，地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略正式形成。

　　“融创原来是四个板块，现在有六个板块，包括在青岛的康养板块，这几个都是未来10万亿的市场。”

　　按照孙宏斌的说法，这些都是为未来5-10年做的准备。

　　相比起通过收购实现迅速布局的文旅和会展板块，融创的康养业务也已经酝酿良久。12月5日，“融爱家”品牌发布会在山东青岛举行，融创中国正式打出手中的“康养牌”。

　　据介绍，截至目前，融创中国康养项目共计22个，其中已建设项目达14个，布局包括山东青岛、山东威海、四川眉山、云南昆明、云南普洱、广西南宁、浙江杭州、海南海口。其中，位于山东青岛的融创阿朵小镇·颐养社区将于2020年5月投入运营。

　　大家都说，融创开始多元化了，但与此同时，融创获取土地的能力也大幅提升。