2019这一年关于房价的那些“魔幻”事儿

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 李叶 / 文

　　2019年12月17日，深圳房地产市场上发生了一例可以载入楼市史册的事件。史上第一次，二手房业主因“控盘涨价”被约谈、小区被通报、相关责任人遭处罚。

　　被通报的小区名为中粮凤凰里花苑，这次被约谈的原因要追溯到2019年12月13日，该小区的业主群管理组在微信群发布了《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价，“放盘价为5.6万元/平方米至6.5万元/平方米为界”，建议“急卖业主以5.5万元/平方米为最低价”，如果低于5.5万元/平方米，“即刻收盘，重新加价后再挂”。

　　这份告知书在网上不断流传，最终引起了监管部门的注意，并快速进行干预。

　　这样的结局令“吃瓜群众”们拍手称快。对于业主自主“控盘涨价”的行为，人们也不禁发出感叹，“这样的情节仿佛发生在魔幻现实主义文学作品中。”

　　实际上，2019这一年，诸如此类的“魔幻现实”事件，从年初到年末一直在全国各地“巡回上演”，出演者是各地房地产市场的参与者和引导者们。“魔幻”事件轮番上演的背后，是一个地区经济、政策、购房者认知乃至当前楼市趋势等多维度的综合体现。

　　“涨不得”也“降不得”的房价

　　既然“控盘涨价”会被罚，那么降价销售是否就是合情合理，大势所趋呢?

　　非也。

　　2019年2月1日，一则《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》的文件在网上传开。文件内容显示，近期邳州个别楼盘降幅达2000元/平方米，此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

　　鉴于文件指出的低价销售情况，邳州市房地产商会向各房企提出了四点要求：一是各房企应按照政府备案价格销售;二是对于当前恶意降价的房企，将由政府相关职能部门对该房企约谈;三是对于以低价扰乱市场的房企，房地产商会将建议政府相关职能部门，按照近期成交价格为依据批复下次该楼盘的备案价格;四是所有房企不得发布恶意降价意图的虚假广告，不得挑起价格战，不得发布及推广低于备案价格的广告语。

　　2019年12月，青岛胶州协信天骄云麓同样因为降价促销被主管部门约谈。该项目原价8800元/平方米，“双十一”期间楼盘促销，价格降至8200元/平方米，还送新业主车位和物业费。此举引来大量老业主不满。

　　在接到业主关于此问题的投诉后，胶州市政府部门介入，称该项目做出的上述销售优惠活动，给区域市场带来了负面的影响，已经约谈该公司，责成协信天骄云麓停止该优惠活动。

　　2018年，安徽省的合肥和宿州也出现过因楼盘降价促销被约谈、叫停的事件。当时，楼市“降价未遂”也一度成为热点话题。

　　实际上，在调控政策的作用下，现在的房价总体上已不见持续上涨的势头，楼市也终于“退烧”了，入市的购房者大量减少。在此背景下，为了加快资金的回笼速度，开发商进行了一系列的促销活动，有的开发商甚至打破备案价的最低线将房价大幅下调，试图利用价格优势吸引购房需求者入市，但房价并不是任何开发商和个人可以任意控制“涨跌”的。

　　有专家表示，从住建部提出的“三稳”目标可知，2019年房价将以“稳”为主，不同城市房价有小幅度的浮动属正常现象，但不可能出现大涨大跌。叫停大幅度下降的房价则是为了“维护社会稳定”，防止房价下跌过快，引发不稳定的因素。毕竟因开发商降价销售引发“房闹”、业主打砸售楼处的事件在去年已在多地发生。另外，房价下跌，购房者的观望情绪也会有增无减，从而导致房子销量大幅下滑，土地成交减少，影响财政收入。

　　去"收缩型城市"买房

　　与深圳中粮凤凰里花苑这样“控盘涨价”的小区相对应的还有东北鹤岗业主们以300元/平方米的低价出售的棚改房。

　　去年4月，东北边陲的地级市鹤岗成了社会各界关注的焦点。据报道：该市去年3月份住房均价为1240元/平方米，其中九州兴建小区周围仅为300元/平方米，320平方米的复式高层只要15万元。

　　后经媒体调查，发现类似300元/平方米房的源均属于棚户改造房，当地实际价格在1500元/平方米到3000元/平方米之间。

　　不过当地的经济状况再次引发了人们对“收缩性城市”的关注。

　　产业结构相对单一，过度依赖煤炭业。2011年，鹤岗被国家发改委列为第三批资源枯竭型城市。随着人口的不断流出，鹤岗已成为典型的收缩+资源枯竭型城市。

　　鹤岗绝非个例。

　　在辽宁省，除了葫芦岛、大连等少数几个城市人口仍处于增长态势外，丹东、铁岭、本溪、阜新、大石桥……很多中小城市(城区常住人口50万以下的城市为小城市)的人口规模都在收缩。

　　而鞍山、抚顺等Ⅱ型大城市也处于急剧收缩状态。以鞍山为例，其城区人口数量8年间减少了15.65万人;甚至作为省会城市的沈阳，其人口近几年也在急剧收缩，与2013年的城区人口相比，2017年的城区人口数量减少了85.82万人……

　　就在人们谈论着“收缩型城市”何去何从之时，到“收缩型城市”买房的热潮来得猝不及防。

　　2019年11月，网上一篇名为《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的文章火了。

　　买房的是位常年漂泊的海员，来自浙江省舟山市，由于舟山房太贵，租房度日又没有家的感觉，于是这位哥们跑到了离舟山3000公里远的黑龙江省鹤岗市花5万元买了一套房。接受采访时他说，“不管好坏，还是得买套房，就这几万块钱，没什么好后悔的。”

　　买房事件火了之后，鹤岗一下成了全国最热门的城市，无数人开始搜索鹤岗这个神奇的地方，其百度指数从1000飙到了25000。

　　去鹤岗买房，也成为各大平台“网红”为了引流争相模仿的事。有网友表示，如果不是工作必须在特定区域的职业，在这类城市买房居住并没有什么不妥。

　　一时间，鹤岗这个鲜为人知的城市让无数购房者趋之若鹜。

　　不过，跟这些外来者们的从容不同，本地居民由于煤城转型，就业机会少，虽没有住房压力，可对前途仍是迷茫的。

　　对于资源枯竭型的收缩型城市而言，除了靠卖房成为“另类网红城市”外如何走出一条全新的路径?考验着地方政府的智慧。

　　冷热不均的楼市地图

　　纵观整个2019年，不难发现无论是房价还是成交量，各地楼市都呈现出冷热不均的现象。

　　年初，58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，春节返乡置业热潮降温。

　　6月，据诸葛找房发布报告显示，三亚、厦门成为购房难度前五名的城市;在监测的100个城市中，房价收入比分化明显，但三四线城市与二线城市差距较小。深圳以35.9雄踞榜首，普通居民需要不吃不喝35年才能买一套房。

　　当月，西安楼市限购升级，但房价却依然“我行我素”;另一边，因有楼盘房价断崖式下跌，湖北恩施发布“止跌令”。

　　截至12月，2019年全国有330家中小房地产企业发布破产公告;同时，2019年以来杭州第22个“万人摇号”楼盘诞生。

　　好消息是对三四线城市的刚需来说，现在似乎是置业的最佳时间。

　　据诸葛找房数据研究中心11月的监测数据显示，三四线城市二手房市场均价为11445元/平方米，环比下跌0.17%，去库存压力较大。

　　二线城市乃至都市圈仍具虹吸效应，房价已然止跌转涨。

　　诸葛找房数据研究中心11月的监测数据显示，一线城市二手住宅市场均价为60354元/平方米，房价环比微涨0.01%。二线城市二手房市场均价为17990元/平方米，环比上涨0.31%。

　　受香港居民在珠三角购房限制放松和粤港澳大湾区发展提速等影响，珠三角经济圈城市11月市场均价上涨显著。目前珠三角经济圈城市市场均价为20506元/平方米，环比上涨0.78%，涨幅居首。

　　通过数据，我们可以发现一些明确的特征及趋势。

　　在全国主要都市圈中，长三角区域市场回暖速度领先，珠三角其次，华中华西省会城市小幅上涨，环渤海多数区域热度持平。一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升。

　　三、四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，受城市新房供应规模增加影响，二手房市场买方议价空间更大，房屋价格已到底部区间。

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