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2019这一年关于房价的那些“魔幻”事儿

洛阳房地产网-房掌柜 2020-01-03 11:11:01来源:中国房地产报 李叶
[摘要]“魔幻”事件轮番上演的背后,是一个地区经济、政策、购房者认知乃至当前楼市趋势等多维度的综合体现。

  本文由中国房地产报(微信号:china-crb)授权房掌柜转载,中房报记者 李叶 / 文

  2019年12月17日,深圳房地产市场上发生了一例可以载入楼市史册的事件。史上第一次,二手房业主因“控盘涨价”被约谈、小区被通报、相关责任人遭处罚。

  被通报的小区名为中粮凤凰里花苑,这次被约谈的原因要追溯到2019年12月13日,该小区的业主群管理组在微信群发布了《告凤凰里全体业主书》,以“要打响资产保卫第一枪”的名义,号召所有业主集体涨价,“放盘价为5.6万元/平方米至6.5万元/平方米为界”,建议“急卖业主以5.5万元/平方米为最低价”,如果低于5.5万元/平方米,“即刻收盘,重新加价后再挂”。

  这份告知书在网上不断流传,最终引起了监管部门的注意,并快速进行干预。

  这样的结局令“吃瓜群众”们拍手称快。对于业主自主“控盘涨价”的行为,人们也不禁发出感叹,“这样的情节仿佛发生在魔幻现实主义文学作品中。”

  实际上,2019这一年,诸如此类的“魔幻现实”事件,从年初到年末一直在全国各地“巡回上演”,出演者是各地房地产市场的参与者和引导者们。“魔幻”事件轮番上演的背后,是一个地区经济、政策、购房者认知乃至当前楼市趋势等多维度的综合体现。

  “涨不得”也“降不得”的房价

  既然“控盘涨价”会被罚,那么降价销售是否就是合情合理,大势所趋呢?

  非也。

  2019年2月1日,一则《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》的文件在网上传开。文件内容显示,近期邳州个别楼盘降幅达2000元/平方米,此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

  鉴于文件指出的低价销售情况,邳州市房地产商会向各房企提出了四点要求:一是各房企应按照政府备案价格销售;二是对于当前恶意降价的房企,将由政府相关职能部门对该房企约谈;三是对于以低价扰乱市场的房企,房地产商会将建议政府相关职能部门,按照近期成交价格为依据批复下次该楼盘的备案价格;四是所有房企不得发布恶意降价意图的虚假广告,不得挑起价格战,不得发布及推广低于备案价格的广告语。

  2019年12月,青岛胶州协信天骄云麓同样因为降价促销被主管部门约谈。该项目原价8800元/平方米,“双十一”期间楼盘促销,价格降至8200元/平方米,还送新业主车位和物业费。此举引来大量老业主不满。

  在接到业主关于此问题的投诉后,胶州市政府部门介入,称该项目做出的上述销售优惠活动,给区域市场带来了负面的影响,已经约谈该公司,责成协信天骄云麓停止该优惠活动。

  2018年,安徽省的合肥和宿州也出现过因楼盘降价促销被约谈、叫停的事件。当时,楼市“降价未遂”也一度成为热点话题。

  实际上,在调控政策的作用下,现在的房价总体上已不见持续上涨的势头,楼市也终于“退烧”了,入市的购房者大量减少。在此背景下,为了加快资金的回笼速度,开发商进行了一系列的促销活动,有的开发商甚至打破备案价的最低线将房价大幅下调,试图利用价格优势吸引购房需求者入市,但房价并不是任何开发商和个人可以任意控制“涨跌”的。

  有专家表示,从住建部提出的“三稳”目标可知,2019年房价将以“稳”为主,不同城市房价有小幅度的浮动属正常现象,但不可能出现大涨大跌。叫停大幅度下降的房价则是为了“维护社会稳定”,防止房价下跌过快,引发不稳定的因素。毕竟因开发商降价销售引发“房闹”、业主打砸售楼处的事件在去年已在多地发生。另外,房价下跌,购房者的观望情绪也会有增无减,从而导致房子销量大幅下滑,土地成交减少,影响财政收入。

  去"收缩型城市"买房

  与深圳中粮凤凰里花苑这样“控盘涨价”的小区相对应的还有东北鹤岗业主们以300元/平方米的低价出售的棚改房。

  去年4月,东北边陲的地级市鹤岗成了社会各界关注的焦点。据报道:该市去年3月份住房均价为1240元/平方米,其中九州兴建小区周围仅为300元/平方米,320平方米的复式高层只要15万元。

  后经媒体调查,发现类似300元/平方米房的源均属于棚户改造房,当地实际价格在1500元/平方米到3000元/平方米之间。

  不过当地的经济状况再次引发了人们对“收缩性城市”的关注。

  产业结构相对单一,过度依赖煤炭业。2011年,鹤岗被国家发改委列为第三批资源枯竭型城市。随着人口的不断流出,鹤岗已成为典型的收缩+资源枯竭型城市。

  鹤岗绝非个例。

  在辽宁省,除了葫芦岛、大连等少数几个城市人口仍处于增长态势外,丹东、铁岭、本溪、阜新、大石桥……很多中小城市(城区常住人口50万以下的城市为小城市)的人口规模都在收缩。

  而鞍山、抚顺等Ⅱ型大城市也处于急剧收缩状态。以鞍山为例,其城区人口数量8年间减少了15.65万人;甚至作为省会城市的沈阳,其人口近几年也在急剧收缩,与2013年的城区人口相比,2017年的城区人口数量减少了85.82万人……

  就在人们谈论着“收缩型城市”何去何从之时,到“收缩型城市”买房的热潮来得猝不及防。

  2019年11月,网上一篇名为《流浪到鹤岗,我五万块买了套房》的文章火了。

  买房的是位常年漂泊的海员,来自浙江省舟山市,由于舟山房太贵,租房度日又没有家的感觉,于是这位哥们跑到了离舟山3000公里远的黑龙江省鹤岗市花5万元买了一套房。接受采访时他说,“不管好坏,还是得买套房,就这几万块钱,没什么好后悔的。”

  买房事件火了之后,鹤岗一下成了全国最热门的城市,无数人开始搜索鹤岗这个神奇的地方,其百度指数从1000飙到了25000。

  去鹤岗买房,也成为各大平台“网红”为了引流争相模仿的事。有网友表示,如果不是工作必须在特定区域的职业,在这类城市买房居住并没有什么不妥。

  一时间,鹤岗这个鲜为人知的城市让无数购房者趋之若鹜。

  不过,跟这些外来者们的从容不同,本地居民由于煤城转型,就业机会少,虽没有住房压力,可对前途仍是迷茫的。

  对于资源枯竭型的收缩型城市而言,除了靠卖房成为“另类网红城市”外如何走出一条全新的路径?考验着地方政府的智慧。

  冷热不均的楼市地图

  纵观整个2019年,不难发现无论是房价还是成交量,各地楼市都呈现出冷热不均的现象。

  年初,58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示,春节返乡置业热潮降温。

  6月,据诸葛找房发布报告显示,三亚、厦门成为购房难度前五名的城市;在监测的100个城市中,房价收入比分化明显,但三四线城市与二线城市差距较小。深圳以35.9雄踞榜首,普通居民需要不吃不喝35年才能买一套房。

  当月,西安楼市限购升级,但房价却依然“我行我素”;另一边,因有楼盘房价断崖式下跌,湖北恩施发布“止跌令”。

  截至12月,2019年全国有330家中小房地产企业发布破产公告;同时,2019年以来杭州第22个“万人摇号”楼盘诞生。

  好消息是对三四线城市的刚需来说,现在似乎是置业的最佳时间。

  据诸葛找房数据研究中心11月的监测数据显示,三四线城市二手房市场均价为11445元/平方米,环比下跌0.17%,去库存压力较大。

  二线城市乃至都市圈仍具虹吸效应,房价已然止跌转涨。

  诸葛找房数据研究中心11月的监测数据显示,一线城市二手住宅市场均价为60354元/平方米,房价环比微涨0.01%。二线城市二手房市场均价为17990元/平方米,环比上涨0.31%。

  受香港居民在珠三角购房限制放松和粤港澳大湾区发展提速等影响,珠三角经济圈城市11月市场均价上涨显著。目前珠三角经济圈城市市场均价为20506元/平方米,环比上涨0.78%,涨幅居首。

  通过数据,我们可以发现一些明确的特征及趋势。

  在全国主要都市圈中,长三角区域市场回暖速度领先,珠三角其次,华中华西省会城市小幅上涨,环渤海多数区域热度持平。一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升。

  三、四线城市价格累计涨幅延续回落态势,尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面,受城市新房供应规模增加影响,二手房市场买方议价空间更大,房屋价格已到底部区间。

  本文转载自中国房地产报(微信号:china-crb)

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责任编辑:梁珮瑜

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