他进一步解释道,户外滑雪项目的开发需要满足几个硬性指标,缺一不可。第一要有“雪”,这是基础;第二要有“山”,要具备足够的落差;第三要有“人”,否则即便是喜马拉雅山或者西伯利亚,也不能获客。
从上面几个因素考虑,北欧地区确实更具备区位优势。法比奥对此提到了“雪感”一词,即从小浸淫在滑雪场景里长大的孩子,在滑雪运动的普及上是件自然而然的事:“在我们生活的阿尔卑斯山脉地带,人口密度大,经济比较发达,即便是普通的小村庄也具备滑雪条件,人们从小在雪堆里长大,像长在水边的孩子具有‘水感’一样,那里的孩子‘雪感’很好。我个人从四岁接触滑雪,现在已经滑了50年。”
相比之下,中国的民众很难普遍具备“雪感”。他提到,东北地区偏冷,山体落差不高;新疆有好山好雪,但人口密度小;北京、崇礼周边客流量大且消费能力强,但基础的自然资源存在局限。
尽管如此,法比奥依旧认为中国滑雪产业拥有巨大潜力。“一方面,中国拥有庞大的人口基数,未来有巨大的市场增长空间;另一方面,与大众而言,滑雪不同于竞技体育,在更大程度上是娱乐项目、旅游项目,只要解决了关键问题‘好玩’,就可以围绕这一产业链衍生出很多旅游产品。”
与此同时,法比奥认为业界的滑雪项目开发走了不少弯路,典型表现为对自然资源的不尊重。在参与各类滑雪场的规划、设计和运营中,他见证了大量的负面案例:“有的地方不具备滑雪条件却非要开发,要么破坏山体,要么在没有水源的地方建滑雪场,这些行为与自然规律相悖,即便交给专业的运营的团队,后期也很难维持。”
关于接下来滑雪产业的开发方向,法比奥认为,可以向全产业链产品延伸,做好四季运营。“滑雪产业对季节性的依赖很强,尤其是室外滑雪,东北、崇礼等地区一年可能运营三、四个月,北京地区只有两个月。”因此,他谈到,自己参与创建的公司崐鹏汇,除了专注于滑雪场,还从事四季山体旅游和户外运动的开发运营,“山体是有魅力的,除了冰雪,夏天也可以做很多事情,四季运营是一种必然。”
孙祥恕: “地产+体育”的融合效果在于其产出的商业价值
维拓体育董事长 孙祥恕
在维拓体育董事长孙祥恕看来,“地产+体育”是一种良好的品牌塑造形式,但在实际开发过程中,更重要的是要把这股情怀转化成市场价值。
据介绍,维拓体育是依托于维拓设计成立的体育文化公司,其成立的宗旨在于扭转以往单纯从设计角度搞建筑的思维,在体育场馆的建设上,实现策划定位、产品设计,整体运营的打通。
也正因如此,孙祥恕对“地产+体育”实际运营过程中的问题感受深刻。他表示,在冰雪体育板块的研究运营里,需要明白了一个重要的概念,就是依靠单纯的情怀、单季的旅游时限,很难进行市场转化。对于房地产商投资人而言,其开发项目的出发点一定是获得长期持续的有效收益。
所以,关于冰雪项目的四季运营的研究显得尤其重要。而在孙祥恕看来,户外滑雪项目的运营相对简单,反而是室内运营非常困难,因为这属于重资产投入。
他解释道:“目前世界最大的室内滑雪馆,是维拓体育参与设计建造的哈尔滨万达茂,当时设计了六条滑道,包括部分雨雪区,投资额巨大。后期开业时,每天的能耗成本是四万元。除了万达这种头部企业,普通的运营公司很难接受。这种情况要如何复制?复制到哪些开发企业身上可以承受?这还需要好好地算一笔账。”
另外,维拓体育还参与了广州融创茂的设计建设。“那里雪场的面积规模相对小了一些,但是雨雪区面积更大。”孙祥恕说,“如果真像当初预计的那样十年之后收回成本,那这样的投资回报率是可观的。”
那么,如何将室内滑雪项目变成具有普适性的、投入成本更低的开发项目?孙祥恕认为,可以将室内场馆轻量化,融入到商业综合体,这也符合冬奥会倡导的全民冰雪运动的宗旨。
“南方地区商业综合体里面的雪都是仿真雪,这种雪简单粗暴,没有能耗。当地民众更多是去玩,而不是训练,所以,我们要把‘玩’的场景做得极致。”他补充道,“很多孩子看到这种场景完全没了‘自制力’,家长花费多少都会进去。”
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