中国国际科促会理事布娜新表示,从部分银行、信托的大额罚单可以看出,监管对于房企资金管控,从拿地端逐步深入至开发端,甚至影响至销售端。房企粗放式发展的黄金时代已去,外部融资和内部现金流全面收紧。房企需要在拓宽合规融资渠道上多下功夫,行业也将迎来更多的并购整合行为。
融资成本走高
政策引发的市场变局既明显又莫测。5月以来,房地产融资持续收紧,但在8月房企融资大幅下跌后,9月迎来了一次快速反弹。
克而瑞的数据显示,9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。从具体企业表现来看,9月发债最高的房企为碧桂园,发债总量达125亿元。
9月融资额上升主要体现在境外债权融资、永续债以及资产证券化融资。9月房企发行了65亿元的永续债,8月没有房企发行永续债。9月95家房企境外债权融资额为399亿元,环比上升49.1%。
同策集团首席分析师张宏伟认为,继5月银保监会发布“23号文”整治房地产融资乱象后,7、8月份监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资渠道,8月房企融资大幅下滑,可能是此前积压的审批到9月释放出来。整体来看,从5月以来,融资趋势呈下滑趋势,是因为政策监管起了作用,市场出现了正常的反应与波动。
同策研究院的数据显示,9月40家典型房企融资金额为689.56亿元,环比上涨87.25%。虽然没有新的限制房企融资的政策出台,但预计房企融资环境将保持收紧态势,在一段时间内低位运行。
阳光城执行副总裁吴建斌称,今年是他从业以来融资最艰难的一年。他说:“今年许多融资工具都不能用了,出现了融资成本两极化,评级高的房企融资成本比较低,期限长,算是合理;而评级较低的公司融资成本继续高企。所有房企,特别是中小型房企经历了非常艰难的一年,能活下来都不易。”
有房企高管向记者表示,现在融资的大环境不好,成本上升非常快,已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些房企已经达到13%。融到的钱大部分都用来偿还旧债,并未用于拿地新增投资。融没融到钱,不仅关乎房企自身的命运,也影响着行业的走向。
克而瑞研究中心的数据称,截至2019年9月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。
其中,融资成本最高的是鸿坤地产发行的3年期1.1亿美元境外公募债券,票面利率为14.75%;其次是正商地产发行的2.2亿美元公开票据,票面年息为12.8%;泰禾集团子公司增发2亿美元境外债券,票面利率为11.25%。
据同策研究院统计,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。今年以来,当代置业、泰禾、融信中国、中南建设、中国恒大等多家房企美元融资成本超过10%。
这一趋势已经延续到10月。10月16日,佳兆业拟发行4亿美元优先票据,年息达到了11.95%。
李奇霖分析称,在房企的外部融资里,国内贷款大约占比12%,是房企融资重要的渠道。但小房企得到的支持较少,更多依靠非标融资。我们调研发现,有些小房企非标融资占其资金来源比例能达到50%,而整个行业非标融资的比例可能只有25%左右。最大的一类是房地产销售回款,占比在40%以上,现在要求“房住不炒”,对这块现金流的冲击可能会比较大。房企未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发,可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。
开拓融资新渠道
记者梳理发现,9月以来,各大房企已经开始采取多元化的创新型融资方式。
9月3日,华夏幸福子公司九通投资与中信信托和中原信托签订《永续债权投资合同》,永续债权投资金额分别为40亿元和不超过20亿元,年利率在9.5%-12%之间。
9月6日,阳光城为旗下子公司长兴万益投资拟接受为华融融德委托恒丰银行北京分行的期限为24个月的7亿元贷款提供担保。同策研究院称,该笔委托贷款是其监测以来,继2018年1月后发生的第一笔委托贷款。
9月27日,首开股份子公司首开中庚投资拟向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划,期限2年。由首开股份提供全额全程担保。
保债计划属于房企非标债权的一类融资形式,发起方为保险资产管理公司,通过发行投资计划受益凭证,向保险公司等委托人募集资金,一般来说,保债计划具有期限长、成本低的优势。
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