恒隆集团致股东函 | 陈启宗：世界或正进入一个新阶段

　　不足之处是，其管理密集程度颇高。但就恒隆而言，数十年来已建立一支具备良好往绩的团队。自1960年本公司成立以来，我们的高级管理层一直保持稳定。如前所述，我们的业务并不依赖管理层中的某位佼佼者。由于营运模式并不难学，任何具有良好综合管理经验的人士都可经营本公司。唯一需要注意的是，这个人必须具备上文提及的内在思维模式，例如必须能够耐心等待。

　　总而言之，本人认为我们的策略是开发一个颇为独特的商机。如果中国在1979年没有推行改革开放，或没有执行得很好，我们便没有这个机会。我们的时机也有点运气，我们在合适的时间(1992年)进军上海的高端商业地产市场，并决定专注于高端零售物业这个最佳细分市场。

　　这初步的成功促使我们(于2005年)开始投资二线城市，当本地发展商仍处于以销售住宅项目为主的初级阶段时，我们已率先发展大型高端购物商场和顶级优质办公楼，用作长期租赁。从事商业项目发展的首批中国企业亦纷纷仿效，但按店铺或办公楼单位逐一出售。该等项目的质量必然迅速恶化，更遑论建造之初的差劣施工。这让我们有时间积累自己的专门知识，率先在上海，随后在其他繁荣的大都市占据优越位置。当其他相称的竞争对手出现时，我们已在若干城市扎稳根基，成功建立了一个现今闻名遐迩的品牌，这样我们就避免了直接竞争。

　　这是运气还是技巧?或许两者兼而有之。诚然，如果我们更明智一点，应该可以做得更好。无论如何，我们仍是大部分同行羡慕的对象。

　　我们的股权架构亦确保公司由家族掌控，而公司则持有营运上市公司恒隆地产50%至60%的股权。这种安排为控股家族提供了杠杆作用。到目前为止，他们的持股量在过去约30年一直保持稳定。

　　此外，当市场气氛如过去数年一般低迷时，家族可购入更多本公司的股份，而我们亦可回购恒隆地产的股份。撇除财务方面的考虑，此类行动可对股价产生一种稳定作用。

　　历史证明，我们一直低价买入恒隆地产的股份。本着良好管治和保持透明度的原则，所有股东均及时知悉此类活动。如果愿意，任何人均可跟随购买。在这个行档，只要本公司的表现理想，那些拥有真正长远眼光的人总是会获利。

　　自1992年进军内地市场以来，我们的表现一直优异，本人预期前景会更加美好。

　　基于所有上述原因，本人相信恒隆对注重长远价值的投资者(包括家族办公室)而言是一项绝佳的投资。透过购买我们公开交易的股票，他们可以坐享这业务所有具吸引力的好处。本人认为本人的家族有幸能成为其创始主要股东，因为我们的企业管治标准高，我们的投资者可以有信心，他们的利益与我们的利益完全一致。事实上，过去的十多年，本公司在这方面已赢取房地产领域的几乎所有重要奖项。

　　尽管中美贸易纷争带来地缘经济的不确定性，但我们短期前景仍相当令人鼓舞。虽然香港的租金可能会由于本地社会动荡而下行，但我们的内地租务表现应该相当不错。上海的恒隆广场的租金应持续稳步上升，而上海的港汇恒隆广场的资产优化计划一旦完成，将很快进入快速增长阶段。

　　我们在上海以外的物业将保持目前的上升势头，原因如下：第一，奢侈品零售行业发展势头强劲。第二，我们多个商场的租户组合正在进一步向高端市场发展，有许多世界顶级时装品牌新加入。我们与这些品牌最近已签订或不久会签订近60份租赁合约，其中约70%与上海以外的购物商场签订。第三，开业数年后，营运开支应稳定下来，使更多收入转化为利润增长。最后，我们将在未来12个月为我们的物业组合增建大量空间。

　　下个月，昆明的恒隆广场即将开业，而其摩天办公楼的开业将会在数周后出现。待所有奢侈品牌均已进驻，正式开幕典礼将于明年第二季度举行。

　　同样在今年9月，我们将迎来我们在内地的首家酒店──位于沈阳的市府恒隆广场的五星级沈阳康莱德酒店，这应该有助我们办公楼和购物商场的业务。

　　我们于各地的办公楼业务都应令人满意，沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场第一座办公楼的租出率应会进一步上升。无锡的恒隆广场的第二座办公楼将于下月开业，要悉数租出需时，但最终会完成。在此之前，预计租金不会大幅上升。

　　从2022年上半年开始，我们在上海以外的第一座住宅大楼──武汉的恒隆广场──预计将会开售。无锡的恒隆广场的首两座住宅大楼将于随后的一年之内开售，再往后的便是沈阳的市府恒隆广场和昆明的恒隆广场的住宅大楼。

　　在杭州方面，我们一直努力启动建设工程，但政府法规往往颇为复杂。我们本打算于4月破土动工，现在希望可以于9月成事。我们会竭尽全力在2024年之前为购物商场及一或两座办公楼揭幕。整个商业综合项目按计划是于2025年之前完成，项目包括一座购物商场、五座办公楼和一家酒店。

　　总而言之，本人预期前景可期。唯一令人失望的是香港，由于其社会问题，香港不会如我们希望般快速增长。我们会竭尽所能，以内地预期租金的增幅弥补差距。

　　董事长

　　陈启宗

　　香港，2019年7月30日