坐稳“南京第二新街口”，百家湖如何扛起江宁商业大旗？

众所周知，江宁从曾经的荒地到现在的商圈云集，热度程度不输新街口。这里有百家湖商圈、胜太路商圈、东山商圈、三山商圈等，可满足不同人群的购物、消费需求。

但就目前来看，江宁发展最成熟、商圈集聚效应最好的莫过于百家湖商圈，坐拥景枫kingmo、21世纪太阳城、金鹰三座人气颇高的商业体，区域消费人口达150万，年购买力达80亿元，更是获得南京“第二个新街口”、“江宁中心”的称号。

今天，掌柜君就实地打探了百家湖商圈的三大商业体，发现这里已经形成集群效应，彼此之间业态互补。但也存在一些问题：地处江宁两大主干道交汇处，交通拥挤；部分商业体之间只能通过地面到达，缺少地下通道等......

一、江宁金鹰：早期商业拓荒者，设计理念落后，缺乏知名品牌

提及江宁商圈的发展，从2004年同曦假日百货开业，胜太路商圈就开启了自己的“十年盛世”。当时的百家湖商圈还在规划中，直到2011年底，百家湖1912开街，区域商业逐渐起步。

而作为百家湖商圈中，起步最早的江宁金鹰，位于南京地铁1号线百家湖站上盖，也是南京首个地铁上盖综合体。建筑面积25万㎡，其中商业面积13万㎡，从负二层到底商5层，共7层。目前，从百家湖站4号口可直接进入江宁金鹰的负一层。

整个商业体于2015年7月3日正式开业，定位为“体验、悦享、全生活”一站式生活乐园。当时设计约35%的餐饮配比，有多伦多、西贝等，还引进不少华东第一家、江苏第一家品牌门店，如超6000㎡南京最大的Gmart精品超市、国内首家双主题动漫乐园、华东首家阿迪达斯Homecourt概念店等。

虽然曾经江宁金鹰是区域消费首选商业体，但设计理念较早，从楼层业态分布图可以直接看出，负一、一、二层主要定位以女性消费为主，三楼为男性消费，四、五楼以餐饮和娱乐为主。

今天，掌柜君在实探的过程中发现，金鹰一楼的珠宝首饰和女性护肤这种柜台设计在南京不少早期商业体中尤为明显，多个柜台集中在某一层区域，顾客可以在不同柜台之间挑选，但在工作日的中午金鹰的这些柜台仅有极少数客户光顾。

不仅如此，楼上三楼的男士服装店也是门可罗雀，且缺乏知名品牌，多以nike、阿迪达斯、vans等为主。整个商场内人气相比较旺的就是儿童游玩区和负一、负二楼的部分美食小吃店。

而四、五楼的主题美食、创意家居和电影院，在临近中午吃饭时间，很少有客户前来光顾，很多服务员都在门口招揽来往的顾客。最值得关注的是，掌柜君在金鹰实探的过程中，闻见了负一负二层餐饮店铺营业带来的油烟气味，给顾客的体验并不是很好。

总体来说，江宁金鹰作为区域早期商业体的拓荒者，位于地铁1号线百家湖站上盖，绝佳的地理位置和交通条件，在一定时间内满足了周边居民的购物、消费需求，可以说也吸引了整个江宁的众多消费者。

但随着消费水平的升级，景枫KINGMO和21世纪太阳的开业，两家商业体更加现代化的设计、更多知名品牌的入驻。在一定程度上，金鹰的早期设计理念和门店品牌知名度较低，对也使得客流量被其他商业体分流。

二、景枫KINGMO：江宁商业体霸主，多家江宁首个品牌门店

与江宁金鹰仅一街之隔的景枫KINGMO，位于江宁主干道双龙大道和天元中路交汇处，从地铁1号线百家湖站1号口出来就是，目前金鹰与景枫两家商业体的地下通道已经互通，购物更加便捷。

景枫KINGMO建筑面积为12万㎡，于2016年9月28日正式开业，打造集餐饮、娱乐、零售、服务于一体的时尚都市型智慧购物中心。整个商业体共8层，精品超市、国际时尚、运动休闲、美容美体、儿童娱乐等众多业态设计，以满足周边乃至南京的消费群体。

整个商业体现代化的设计风格，合理的动线设计，使得顾客在景枫KINGMO能有更好的购物消费体验。尽管在工作日的中午，也有不少周边年轻上班族、居住者、其他区域消费者等前来购物、消费。

而自开业之初，景枫KINGMO就以超70%的江宁独家品牌，如优衣库、蓝蛙、CGV影院、及首进南京的Forever21等。开业2年来，更是把25-35岁的青年人作为商业体的主力客群，引进了全国最大的小米之家旗舰店、江宁首家喜茶、姜虎东白丁烤肉等众多新品牌，受到年轻人的喜爱。

今天，掌柜君在实探过程中，还看见景枫KINGMO内部不少门店都在升级整修，也有不少新品牌首次进驻，如江宁首家乐高授权专卖店、江苏首家彩泥云南菜等。

临近中午吃饭时间，除了商业体内部多家餐饮门店客户较多，甚至不少热门店铺还需排队等待。而位于四楼的食尚荟，因店铺种类较多，价格实惠，吸引不少上班族和带孩子游玩的家长在此就餐，人气十分火热。

除此之外，因是暑假时间内部的卡通尼乐园，有不少小朋友在家长和爷爷奶奶的陪伴下在此玩耍。

综合来看，景枫KINGMO作为由南京商业“MALL姐”吴正梅亲自操刀商业体，虽然起步较晚，但其自身定位和设计理念吸引了较多年轻客群的认可。在2018年的全国购物中心位列第43位、南京第二位，可谓是风头正劲。

再加上绝佳的地理位置，自驾或是地铁都可达到，出行更加便捷，大大扩大了客群的来源范围。还有自身丰富的业态和不同的主题营销，自然会吸引全南京消费者的关注。

三、21世纪太阳城：主打全家庭亲子消费，但购物体验感不佳

与金鹰和景枫KINGMO相比，区域另一大型商业体---21世纪太阳城，位于双龙大道与天元中路交汇处，距离地铁1号线百家湖站约500米。

21世纪太阳城总建筑面积18万方，主打打造潮流名品、环球美食城、主题游乐园、五星级电影院、精品家居馆等一站式商业综合体。在一楼进门之后，就有整个商业体的开心地图，上面画出了吃喝玩乐购的不同品牌分布，使得消费者可以更直观的找到想去品牌门店。

进入21世纪太阳城一楼，左侧就是江宁首家无印良品门店，以及南京首家日本NITORI门店，已经成为不少年轻消费者的最爱。

整个商业体分为A、B、C区，不同区域之间也有指示牌指引。虽然也引进了不少其他2家商业体所没有的品牌门店，如孩子王、顺电、盒马鲜生、全聚德、三福等，但主要还是以儿童娱乐、餐饮业态为主。

最值得注意的是，21世纪太阳城主打全家庭亲子消费，里面也有很多儿童游乐园、魔法城堡等场景，但这些门店内的家长和儿童较少，仅在一楼的儿童游乐区内有不少儿童在玩耍。

临近中午，掌柜君看见整个商业体内，客户量相比其他2家有所减少，当掌柜君咨询不少顾客时，他们表示这个商场设计有点绕，有些楼层之间需要走很久才能从另一个电梯上下到达，部分门店需要找好久才能找到，时间长了感觉体验感不是很好。

而位于商业体四、五楼的餐饮门店，更是鲜有顾客，不少门店的工作人员都站在门口，招揽来往的客人，期望有人能进店吃饭消费。本以为只有楼上餐饮门店是这样，掌柜君在负一楼的美食城看见，也仅有几个顾客在吃饭，很多座位都是空的。

综合来看，21世纪太阳城的整体定位与金鹰和景枫KINGMO有所不同，以全家庭亲子为主，使得具有一定局限性。同时，商场北侧的天元中路和西侧的双龙大道，两条江宁主干道使得顾客需要穿过2个红绿灯才能到达，拉开了与商业体的空间距离和时间距离。

再加上整个商业体比较大，动线设计相比其他2家不合理，给顾客的购物体验感不佳，长久以来，很难吸引到顾客的再次光临，这也是人气缺乏的主要原因。

四、百家湖商圈发展已成规模，如何提升地下通道的通达性？

就目前来看，对于这3家商业体来说，都已经开业2年多，逐步形成了一定的规模和气候，可以说已经发展成规模，放眼整个南京仅次于新街口商圈。但对于百家湖商圈来说，要想追赶新街口商圈，除了需要一定的时间之外，还需要大力提升地下通道的互通性与通达性。

我们先来看个图，这是新街口地铁站的24个出口分布图，其不简单是地铁出入口，也是新街口商圈各大商业体之间的地下通道，大大方便了来往各个商业体。

而就现在的百家湖商圈来看，除了金鹰与景枫KINGMO之间有地下通道可直达之外，想从景枫去21世纪太阳城，只能从地面穿过拥挤的两条主干道才能到达，购物体验感不佳。在一定程度上也会限制区域商业的进一步发展，所以如何提升地下通道的互通性显得格外重要。

据掌柜君了解，面对百家湖的交通拥挤及商业体的不通性，江宁也在大力推进百家湖地区的地下通道建设。而对于景枫和21世纪太阳城之间也会建设双龙大道-天元西路地下过街通道，未来可直接地下直达。

当然，过街通道的建设会促进三大商业体之间的相互互补、抱团发展。但对于商业体自身来说，未来将迎更多的新兴商业体开业挑战，如何提升品牌招商力度丰富业态，不同的主题策划吸引客群，实现区域商业更好的发展，是最值得下功夫的地方。