【掌柜日报】楼市调控原则不变 谁将成为下半年“新韭菜”？

今年上半年，撑起石家庄楼市大半个江山的，是一群名为“刚需客”的购房者，他们如“韭菜”般被市场割了一茬又一茬，仍然如野草般疯长，只要碰到性价比高的刚需项目开盘，满足价格实惠、五证齐全、功能性强这几个条件，放心，一定会让房企喜笑颜开的。

然而，刚需客常有，而刚需盘不常有。一旦刚需盘的价格水涨船高，区域价值被放大，这群被市场称之为“韭菜”的刚需客，自然会望房价兴叹，无奈转头离去，寻找下一个性价比高的区域和项目。

这是上半年的石家庄楼市，那么，下半年是否还将延续此前的风光？亦或是有更多“新韭菜”涌入市场呢？

房掌柜认为，需求在变，市场同样也在变，唯一不变的是“稳地价、稳房价、稳预期”的政策调控原则。

壹   房子作为商品的属性将占主导

刚刚结束的中央政治局会议上，房地产再次被提及且重点强调：不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时再次强调了房住不炒的大原则。

既然不将房地产作为短期刺激经济的手段，那么，房地产作为投资工具的属性，将大大减弱，伴随而来的一定是以居住为主的普通商品属性将逐渐占据主导地位。对此，老杨认为，下半年如此，未来十几年也将如此。

房价大涨或大跌的时代已经完全过去！

房掌柜渴望有一天，房子会和汽车、家具家电等普通商品一样，不再受到政策的过多影响，完全回归商业本质：供需矛盾决定商品价格。

而一旦房子回归商品属性，那么就一定会如普通商品一样，出现上涨或下跌，也会出现人们对大品牌的追求，更会出现一个最具商品属性的关键词：性价比。

现在不就已经开始了吗？以上半年楼市为例，那些性价比高的楼盘往往是卖得最好的，而既无品牌又无产品且价格仍高居不下的项目，一定是被市场冷落的。

贰   谁将成为“新韭菜”？

好，问题来了！下半年楼市，还将延续上半年刚需打天下的格局吗？亦或是新的“韭菜”已经准备充足要冲进市场？

先看下半年市场供应端的情况。

目前即将进入市场的项目中，根据区域早已有所划分：二环内及附近，改善项目居多，部分二环附近项目，根据目前的房价分析，刚需乃至刚改项目居多，房价大多在1.4万—1.9万之间。

其中，近期被石家庄改善客群青睐的项目中，万科翡翠公园二期有接近一半的户型为两室及小三室户型，可以得出有相当一部分客群为刚改客群，而开盘劲销5个亿的成交额，在非常冷清的淡季市场就显得尤为珍贵；在万科翡翠公园二期的附近，融创中心学府项目同样是战绩颇佳，据知情人士介绍，每月超过100套的平销业绩，让市场为之一振。

而两大项目的分庭抗礼，一度让许多购房者换上了“选择纠结症”，选万科还是融创，成了行业的梗。据了解，融创中心学府项目，同样拥有数量不少的小三室户型。

可以看到，功能强大、套价低的小三室，正在成为刚改客群最受青睐的户型。

而从近期出现的多个项目产品分析，这类产品正在成为市场的主力，其客群主要瞄准了亟需换房的刚改客群。

叁    何时选择是最好时机？

仔细盘点近期已经或即将面市的项目中，正定新区无疑是刚改户型创新最多、项目集中度最大的区域。

以目前的现状看，包括金科集美郡的125平米左右的三室户型，148平米的四室户型，金地风华大境的89平米的三室户型甚至140平米的3+1户型等，套价低，性价比高，相信下半年会出现更多的关注。

而华润万象府项目，虽然只有四个证件，但据了解产品大部分为洋房产品，同样有100左右的三室户型，这对于许多刚性改善型购房者来说，无疑是个不错的选择。

同样，在栾城装备制造基地区域，针对刚需和刚改的项目也即将拉开竞争的大幕，永威精装修的产品同样瞄准了刚需和刚改，其精工细作的匠心工程及对三室小户型的创新研发，相信一定会吸引一波产品控的粉丝；而与之相邻的融创项目，据说开盘价格将在万元以下，加上其强大的品牌号召力和营销力，同样会引发全城对该区域的广泛关注。当然，万科、碧桂园等一众大房企的跟进，对该区域一定会带来翻天覆地的变化。

而在主城区内，东北二环、新华区板块、长安区板块等热点区域，都将随着大房企的入驻而形成新的热点。不过，由于这一区域主要以高端项目为主，其价格会比其他区域要高，未来是否会引发大规模的扎堆购买热潮，仍需进一步观察。

不过，对于刚需及刚改客群，下半年的大幕已开，何时入手，的确是考验水平的时候。

房掌柜认为，如果你掌握了这几点，买房将不再发愁：

第一：不要过分关注政策和房价

当下的市场，不要过度在意政策的变化与房价的反应，以稳为主的总基调下，不会出现太大的变动；

第二，瞄准区域和项目

喜欢哪个区域？着重去研究哪个区域的项目和品牌。可以货比三家，然后将所有项目资料进行详细对比，最终找出性价比最高的房子，果断出手。

第三，重点关注交房后的居住品质。

所谓交房后的居住品质，不仅包括目前销售人员介绍的园林、配套、户型、建筑等，更包括小区的物业和细节设计。尤其小区物业，将会陪伴你一生，不得不慎重考虑。

第四，项目首开是最佳的入市期

目前的营销套路告诉我们，一个项目的首次开盘价格，基本是最低的，这一点在大房企身上尤为明显。此时入手，或许能帮你省去不少的费用。如万科新都会从开盘的12500元/平米，升至如今的14000元/平米，短短半年多的时间，每平米涨了1000多元。

最后，房掌柜想提醒各位“新韭菜”，赚钱不易，买房要慎重，千万别为了一时的小便宜去买了那些证件不全或质量较差的项目，要不然一入“坑盘”毁一生啊！