佳兆业首席增长官刘策：悲观时期已过 处于最好时期

　　“我们认为发展和增长是应对一切风险的法宝，也是解决一切问题的关键。”

　　和万科等房企类似，如今佳兆业也有意识“收敛聚焦”，回归房地产开发主航道。实际上，2019年佳兆业提出“聚焦、深耕、协同”发展理念，即对全域内投资进行聚焦与深耕。

　　今年3月，刘策出席活动时就旗帜鲜明地提出，房企最应该做的事情是“专注地产主业”。

　　他对观点地产新媒体解释称，除了市场仍存在发展空间，聚焦主业还由于房地产集中度不断提高，不实现规模增长便会被其它同行甩开;同时，房企转型并非一蹴而就，多元化需要主业规模支撑。

　　据佳兆业披露，2019年前6个月，该公司总合约销售额约346.9亿元，同比增长37%;按照计划，该公司今年销售目标为875亿元，较去年增长25%以上。

　　其次是调结构，刘策介绍称，佳兆业的调整包括优化资产结构，重点降低重资产及持有物业的比例，尽可能保持资产流动性;佳兆业有地产板块、城市更新板块，也有其它多元板块，接下来会控制城市更新、多元化业务的投资比重，争取把优先资金集中在能够产生现金流的项目上。

　　上述调整方向对佳兆业的改造无疑是巨大的，过去佳兆业被誉为“旧改之王”，至2018年底该公司仍有占地约3000万平方米旧改储备项目未计入土储。

　　但刘策不认为这意味着佳兆业将摒弃城市更新，甚至强调它是公司的“粮仓”。

　　他解释称，公司希望通过调整投资组合，既有现金流项目(招拍挂和收并购)，又有利润型项目(城市更新)，实现规模增长、利润提升、风险控制的目的。

　　“还有一块是我们要补短板。”他表示，房企已不再纯粹是资金竞争，现在更多是拼能力，包括快周转能力、产品能力、融资成本等。

　　“这些都是我们要重点提升的，希望能够通过更强的开发能力，使我们在同等资金成本下有更多的效率优势。”

　　多元化业务领域，佳兆业同样希望通过主业规模扩大，来保障及拉动文旅、商业、教育、大健康等细分板块的发展。刘策透露，佳兆业也在布局不同赛道，但对多元化业务的投入，需控制在总资产的5%以内。

　　上述一系列的应对举措，目的都是打造一家基业长青的房地产企业，尤其是站在20周年的节点上，佳兆业更显得踌躇满志。

　　“2019年是佳兆业一个全新的起点。”刘策总结称，公司在很多方面都处于历史最好时期，因此接下来希望围绕主业保持较快增长，进一步提升在行业的排名。

　　以下为观点地产新媒体对佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：今年两会不再提“房住不炒”，您觉得政策环境还会有什么样的变化?

　　刘策：政策看起来短期有所波动，但是有一条主线是一以贯之的，都是为了维护市场稳定。

　　目前调控的城市都是以火热的城市为主，政策以敲打为主，今年上半年融资环境相对比较宽松，局部城市过热会进行打压，整个政策环境会是比较稳定的。

　　这也是结合外部的形势，结合房地产市场表现、土地表现而有所微调，但是最终的目标是一以贯之。

　　下半年，经过上半年大幅补仓之后，再加上政策调控收紧，市场会比较平稳，不可能出现过热的情况。

　　2019年政策环境还是会比较稳定，不仅仅是2019年，未来都是主基调。

　　对于开发商来讲，不要指望政府会大幅放松政策来获得增长，或者说把发展的希望寄托在这里。但是我们也不要过于担心害怕，不管是什么样的环境，都适合企业发展。

　　观点地产新媒体：很多房企债务压力很大，如果下半年融资收紧，压力会不会更大?

　　刘策：这都是房企现金流管理范畴，下半年融资环境会收紧，但是企业有很多方式对冲。

　　第一，房企可以通过更多销售回款来实现资金流入。上半年房企的业绩增长相对缓慢，换句话说货量都是在下半年推出，下半年一旦销售增长，回款增加，经营性现金流会替代融资性现金流成为主流。第二，在资金流出方面可以做相应的对冲。如果资金面偏紧，拿地别那么激进，保持整体现金流的安全。

　　至于整个行业债务在近两年集中到期，这件事出来很久了，一两年前房企已经预测到。除了特别激进、必须要在好政策环境下才能扛得过去的企业，大部分企业都提前做好了应对措施，我相信大家对现金流都做好了安排，偿债能力没问题。