闫家瑞与观点对话：均衡发展 “不偏科”的合生创展

我们问他：“房住不炒是不让涨，但因城施策好像更多是防跌？”闫家瑞领会到了我的意图，“求稳”是他对调控政策的看法。

他称，中国地大物博，情况复杂，因城施策的调控方法能够避免“一刀切”，从而让每个地方结合自己城市的发展水平、经济水平、人均收入水平和消费水平来制定相关政策，因地制宜，最终达到稳房价、稳地价、稳预期的目标。

“我们还是希望能够平稳发展，只是在打造不同产品的时候，会满足不同阶层的人的需求而已。”

按照他的说法，宏观调控政策的最终目的是让房地产行业稳定发展，并非为了打压高端产品，甚至，闫家瑞提到“并不是说卖得越贵，公司的利润就会越高”。

去年一年，合生创展的平均合约售 价 为 1.15 万 元 / 平 方 米， 与 2017年的 1.27 万元 / 平方米相比，小幅下降 9.45%。净利润方面，2018 年录得核心利润为 23.03 亿港元，同比增长15.32%。

闫家瑞告诉我们，从企业的角度看，并不希望房价增长过快，更不希望房价一下子超出普通生活大众所承受的水平。

“其实炒房、房价增长过快对整个行业会带来很大的损害，作为一个行业内的从业人员，我们也不希望这样。”

均衡发展

2018 年，对房地产行业来说是充满考验的一年，在这种环境下，合生创展也及时调整了发展战略。

但正如墙上那句“办法总比困难多”一样，近几年，合生创展不断寻求突破的方法。

数据显示，过去一年，合生创展录得签约销售额 149.75 亿元，同比增长 62.3%， 录 得 营 业 收 入 132.94 亿元，核心利润 23.03 亿元，同比增长15.3%，毛利率 49%，比上一年度增长 12 个百分点。

其中，合生创展的物业发展实现收入 94.34 亿港元，物业管理收入为11.36 亿港元，物业投资收入及酒店营运收入分别为 22.92 亿港元及 4.32 亿港元。

谈及接下来的发展目标，闫家瑞透露：“合生希望在稳步增长的同时达到一定的规模。”

闫家瑞很自信：“其实这几年一直在提升，不是今年突然做得比较大，还是根据企业的发展情况合理去制定的。”

因为，合生创展是一个综合性、多元化、集团性的公司，向来追求稳健与均衡发展。

事实上，罗马并非一日建成，合生创展近两年呈现出的高速增长，实际上早已有迹可循。

闫家瑞提到，近年来，合生创展加快了开发力度，缩短了供货节点，“体现在供货上，我们从 2017 年开始逐步加大项目的供货和开发节奏，所以 2017 年、2018 年、2019 年 这 三 年销售业绩是在稳步提升的。”

“之前的销售额常常在百亿左右，其实和我们的土地储备规模是不相符的”，数据显示，截至 2018 年末，合生创展土地储备达到 2922 万平方米。闫家瑞则认为，该公司现有的土地储备，足够支撑发展到一个较大的规模。

闫家瑞表示，合生创展和很多典型的房地产企业不一样，公司有大量的土地储备，只不过之前并未将土地价值释放出来，“我们现在才把这些土地储备供应出来，加快一定的周转速度”。

加快周转的同时，合生创展提出了“均衡发展”的理念。在闫家瑞的观念中，合生创展快步前进并不意味着要大量运用杠杆，从而增大负债率。

在他看来，负债率增大了，对公司治理、对公司操作也提出更高的要求。一旦外界的形势有变化的话，可能会导致较高的风险。

“合生不排斥加杠杆，只不过是加到什么程度而已，因为杠杆是有其积极作用的”，闫家瑞似乎以为我们对他的观念产生了误解，加快了语速向我们解释道。

实际上，一直以来，合生创展的负债率都保持在较低水平，2018 年该公司短期负债为 134.45 亿元，负债率仅为 58.7%。

闫家瑞的观念中，一个企业到底要不要加杠杆，一是要看准周期，“如果对市场周期没有准确的判断就盲目加杠杆，可能会导致一定的风险”；第二，杠杆要用在“刀刃”上，按照他的说法，如果合生创展遇到好的项目，或者认可的城市，会在风险把控的范围内，坚决投入。