房价涨幅全国第一 洛阳楼市还能火多久？

    最近，洛阳在全国火了。

  它因一项“全国第一”的惊艳表现受到广泛关注。

  但这项“第一”不是其他，而是它的房价涨幅。

  7月15日，国家统计局发布2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中洛阳新房以环比2.5%的涨幅领跑全国。这也是洛阳新房价格继5月份涨幅位居全国第四之后，再次位居全国前列。

  而刚刚过去的6月份，洛阳共有建业科技城、建业龙城东望、建业尊府、蓝光钰泷府、金科绿都天宸等10个项目开盘。据了解，6个项目去化率近100%，多数项目去化率高达80%以上。

  一边是持续上涨的房价，一边是全面飘红的销售。洛阳楼市的火爆程度可见一斑。面对“有人欢喜有人忧”的房价这一话题，很多洛阳市民不禁在问：洛阳楼市究竟还能火多久?

  数据：洛阳房价3年翻倍 6月涨幅全国第一

  国家统计局数据显示，6月份一手房市场涨幅仍然持续，70城新建商品住宅价格指数环比增幅为0.7%，与5月份基本持平。其中，洛阳是6月份房价指数环比增幅最大的城市，最近三个月排名也均列全国前十位。

  事实上，洛阳房价的快速上涨并非偶然。从2016年10月开始，洛阳房价开启了快速上涨模式;2017年初，洛阳房价进入飞速上涨轨道;2017年5月，随着洛阳限价政策的出台，洛阳房价飞涨态势暂时得到缓解;2017年6月—2019年6月的两年间，尽管洛阳房价涨幅有所放缓，甚至个别月份房价环比下跌，但整体上延续着稳中有升的态势。这一点，从以下数据表中可一目了然。

数据来源：克而瑞

  从宏观数据来看，房价的上涨是悄然无声的，而体现在具体的楼盘与购房者生活中，就显得冷酷无情了。以龙门高铁站附近楼盘绿都塞纳春天为例，2016年前后售价6000元/㎡左右，现在已上涨到12000元/㎡以上。而周边新开盘的项目，均价基本飙高到13000元/㎡。当然，如此高的涨幅并非个例，而是全面性的。九都路与天津路附近楼盘美伦樘颂，2016年前后售价4500元/㎡，目前均价已涨至近11000元/㎡。当初错过购房这班车的不少购房者后悔不迭。“当时差一点儿就买了，真是欲哭无泪。”这是他们的标志性台词。

  探因：洛阳地铁建设为楼市重要推手

  近日，洛阳房价的飞涨也受到了《央视财经》、知名报刊等诸多国家级媒体以及地产研究机构的关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时表示，洛阳房价涨幅排名第一，也说明目前部分三四线城市因为政策宽松、城市规模大，房价容易上涨。洛阳作为河南相对等级较高的地级市，本身购房需求还是很强劲的，这都会使得房价出现上涨。

  严跃进分析指出，从这两年城市建设等角度看，洛阳本身规划较好，一些新盘项目、尤其是轨交沿线的项目涨幅更为明显。

  作为楼市的重要推手之一，洛阳的地铁线路来之不易。作为千年古都，洛阳的地下文物相当丰富，地铁修建难度非常大，自开始筹划修建轨道交通到地铁获批中间至少经历了六七年时间。2016年8月地铁获批后，洛阳立刻开始1、2号线同期开始建设，中间尽管经历了包头地铁叫停、轨道交通新政正式出台等外界环境变化，洛阳还是成功将这两条地铁线路保住了。

  而洛阳房价的开始飞涨，正是在地铁获批的两个月之后。这并非偶然。2016年8月31日，国务院决定设立中国(河南)自由贸易试验区，洛阳片区赫然在列。彼时，洛阳已开始了如火如荼的城市基础设施建设。

  不可否认，洛阳地铁、高架建设、自贸区落地等一系列利好措施成为洛阳楼市发展与房价上涨的重要推手。

  随着房价的上涨，洛阳的土地价格也水涨船高。2018年下半年，多家品牌房企进驻，洛阳“地贵”成为不争的事实。8月初，短短3天内三块土地不断刷新“地王”称号，且每一块的溢价率都超过100%。进入2019年，洛阳土拍大戏精彩依旧，“地王”的记录再次被刷新。房价地价互相推高的恶性循环似乎正在上演。

  当然，也有一种观点认为，2016-2017年洛阳房价的那一波上涨，与郑州的限购，倒逼购房者来洛阳置业有关。2016年10月初，郑州重启限购令，当年12月—2017年上半年，限购令不断升级。楼市严控政策使得一二线城市的购买需求开始外溢，诸多购房者开始涌入较大的三四线城市，这是不争的事实。。郑州限购政策的出台，使得周边地区，包括洛阳等在内的周边城市房价均出现大幅上升，洛阳核心地带如西工区、洛龙区等甚至出现无新房可售卖的场景。

  预测：洛阳楼市究竟还能火多久?

  房价涨幅全国第一，连续三个月涨幅位居全国前十。开盘现场人满为患，成交踊跃，部分楼盘一房难求，找人托关系还不一定能买到一套房……

  这一现象确实是目前洛阳楼市的真实写照。

  对于错过2017年之前买房那班车的购房者来说，这是他们不愿意看到的现实，也是他们的心头之痛。于是，他们不禁要问一个多年来一直在问的问题：现在要不能买房?洛阳楼市会一直这样火下去吗?到底还能火多久?

  其实，这是一个令专家也很难回答的问题(任何对楼市走势信口开河的所谓专家都是不负责任的)。恕笔者无法告诉你标准答案，不过可以通过一系列分析让你自己找到参考答案。

  一个城市的房价是由多种因素决定的，比如经济基础、人口流动、产业结构、土地供应等等。以上所有因素的共同作用构成了房价的不断变化。

  首先来看经济因素。经济越发达的地方人们财富越多，对产品的购买力也就更强，直接推动了需求方的增长，在原本的房子库存量下导致供不应求，房价自然上涨。相反，经济发展欠发达的地区房价则处于低位。

  洛阳的经济发展属于什么水平呢?笔者可以很负责地告诉你：多年来洛阳一直稳居中西部非省会城市GDP第一，在全国排名45位左右，甚至高于南宁、太原、贵阳等部分省会城市，与沿海城市厦门(目前房价4万+，全国第四，部分楼盘均价9万+)GDP水平不相上下。

2018年中西部非省会城市GDP排行榜

  再看第二个因素，人口流动。一个城市的房价与人口流动相关，一般来讲，流入的人口越多房价就越高;流出的人口越多，房价就越低。相关数据显示，近两年，洛阳为人口净流出城市。根据洛阳市统计局的官方回应，2018年，洛阳市净流出二十多万人。当然，人口流动虽然重要，但并非影响房价的唯 一要素。在这一点上，不得不说，洛阳的人口流出并未对房价上涨起到太大的影响。

  未来，随着洛阳城市的不断发展以及地铁、高架等设施的建成，洛阳的人口从流出转为流入，也许并非难事。届时，洛阳人口流动对房价的推波助澜效应也许会开始显现。

  再来看第三个因素，城市的产业结构。城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，对于城市来讲，农业比重很低，所以衡量一个城市的产业结构主要是看第二产业和第三产业的比重。俗话说，人往高处走，人口流动本质上就是高端产业对人才的吸引，带来了财富的重新分配机会。因为高端人才的收入更高，当某一个地区拥有更多高端人才的时候，必定会成为该地房价的支撑。

  一般来讲，第三产业占比高，房价就高。纵观房价较高的北上广深，其第三产业占比均已超六成。而洛阳的占比为多少呢?从洛阳市政府公布的数据显示：2017年洛阳三次产业结构为1.1：37.7：61.2;2018年洛阳三次产业结构为5.1：44.6：50.3。可见，近两年，洛阳市第三产业占比均高达50%以上。

洛阳市三次产业结构比例

  还有一个影响房价的因素，土地供应。需求是影响房价的最直接因素。当土地稀缺，供应紧张之下，势必影响到商品房库存的供求关系，长期的供不应求势必会导致房价的上浮。2019年上半年，尽管洛阳土地市场供应了多个地块，但是洛阳市区土地紧张、中心城区无地可供的局面并未得到有效缓解。

  总而言之，一个城市的房价受到以上多种因素的影响，读懂了以上几点，洛阳房价的走势，以及“洛阳楼市还能火多久”这一问题，便可自行判断。

  值得一提的是，对于洛阳楼市，部分人有一种观点，认为洛阳房价并不够高，与其城市级别与知名度远远不匹配。坊间也传闻：某知名房企大佬来洛阳考察，说洛阳房价要到2万才配得上它的城市地位。

  还有一种截然相反的观点。就在一年前，郑州某知名地产自媒体派团队来洛阳进行调研，基本走完了市场上在售的几乎所有楼盘，最终的调研报告结论为：“洛阳楼市是一个巨大的泡沫，房价明显与价值不匹配!”对于向来善于以耸人听闻的标题党与雷人观点而吸睛的部分自媒体来讲，这种论调也许大家已见惯不惯了。时隔一年，反过来再看其观点，无异于啪啪打脸了

  所以说，对于楼市走势与购房置业问题，千万不要轻易听信所谓专家或媒体自媒体自以为是的观点与建议，而是要自己学会冷静分析。

  对于“要不要买房”这一老生常谈的问题，标准答案只有一个：看个人需求，对于刚需，永远是越早买越好;对于投 资，就自行判断，且买且珍惜吧!