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下半年楼市走向已清晰 因城施策、一城一策仍将严密实施

洛阳房地产网-房掌柜 2019-07-08 10:20:57来源:房掌柜 整理
[摘要]展望下半年楼市,大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括

  从抢人大战到政策收紧,从拿地“热潮”到一城一策、一区一策,从楼市“小阳春”到回归平稳,上半年楼市很是热闹。下半年,稳地价、稳房价、稳预期的目标是否能顺利实现,楼市将何去何从——

  今年以来,房地产市场调控坚定实施“一城一策”,主管部门预警提示,为市场过热苗头敲响警钟,多部委表态坚持“房住不炒”定位。总体而言,上半年楼市保持平稳态势。下半年的房地产市场又将呈现哪些特征?

  政策密集发布楼市基本稳定

  相对于2018年下半年,2019年上半年全国重点城市普遍回暖,重点城市二手房成交量环比增长50%以上,同比持平;大部分重点城市新房成交量增长;土地市场也走出去年下半年“低谷”。

  一线城市基本迎来小阳春。以上海为例,上半年二手房成交同比增加48.7%,增速居重点14城首位。再看北京,今年前5月北京新房成交就同比增长了1.6倍,新房分流效果显著。

  与此同时,由相关研究机构发布的《2019中国房地产半年报》显示,上半年全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低迷中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。

  中原地产首席分析师张大伟认为,楼市短暂的小阳春是今年上半年楼市的一个特点。大部分城市在3月集中释放完需求之后,马上显现疲态,整体二季度月均成交比3月减少21.5%。很多在一季度均价表现出上涨迹象的城市,二季度均价走向平稳或重新掉头向下。

  分析认为,这主要与政策调控相关。2019年4月19日,中央政治局会议再次重申坚持“房住不炒、因城施策”的主基调。此外,地区调控加码、银保监会和住建部及央行的政策相关,使购房者购房预期走弱。

  据了解,从2019月4月19日开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势,最近2个月,特别是5月、6月,房地产调控政策频繁出现。中原地产研究中心统计数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,同比增长31%。仅6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次。

  可以说,2019年来,各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布,在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多,也是最近数年的高位。

  整体年内累计看,全国已经有接近百城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策,在一二线城市、三四线城市都有分布。整体看,全国出现了一轮密集的吸引人才政策潮。特别是部分二线城市,房价上涨加速,最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。

  其次,楼市预警、约谈、问责机制再次出现。相比之前从2018年四季度开始的宽松潮,最近2个月多地政策再次出现明显的收紧,特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

  从政策层面来讲,5月下半月银监系统再次针对房地产融资等加强监管。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点,严查房地产违规融资。

  只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。张大伟表示,整体看,2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

  除了2019年全国房地产调控政策继续密集发布,公积金政策也非常密集。大部分城市都调整了公积金缴存基数,很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。

  因城施策特征明显

  2019年上半年,在“房住不炒”的政策总基调下,各地政府根据房地产市场情况进行因城施策以确保市场平稳运行。对于全国楼市在新阶段运行的特征,据中指控股判断,2019年全年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落,价格稳字当头,投资、新开工中低速增长”。

  据了解,在新的政策和市场环境下,全国楼市略有降温,上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降,龙头房企的销售规模增长乏力,不同城市之间的市场分化更加明显。

  首先,龙头房企规模增长乏力,部分品牌房企销售不增反降。今年以来,多数龙头房企调低了销售目标,与去年规模高速增长不同,近9成的房企将销售目标的增速控制在30%以内。

  从上半年销售情况来看,排名前三名的依然是碧桂园、万科、恒大三家巨头房企,但是三家房企中,碧桂园和恒大的销售规模相比于去年有所下降,其中,碧桂园销售金额为3895.4亿元,比2018年同期下降5.56%,恒大销售金额为2825.4亿元,比2018年同期下降7.05%。

  前10名房企中,除了中海地产和华润置地外,其余房企的规模增速相比于去年的增幅均不超过30%。同时,在市场环境变化和融资趋紧的情况下,不仅中小房企度日艰难,不少龙头房企也出现了掉队的情况,华夏幸福、泰禾集团、绿城中国的销售额相比去年出现大幅下降的情况。

  其次,一、二线城市限房价政策从紧,影响一、二手房市场格局。在热点城市限房价的政策实施后,截至今年上半年已经形成阶段性影响。由于限房价政策从严,热点城市的新房房价得以有效控制;随着越来越多限房价的项目入市,使得热点城市的新房成交量有一定程度的回升,由于新房成交分流了部分二手房的成交量,二手房市场呈现降温的态势。

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责任编辑:梁珮瑜

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