江宁4.6万、江北4.5万！这两个小区二手房价直逼河西！

不敢想象！南京一批二手房成交价创新高，江北核心区破4.5万/㎡，江宁九龙湖超4.6万/㎡......

作为曾经的郊区，江宁江北近年来随着城市发展、产业落地，大量人口聚集促进了楼市发展，同时吸引了很多品牌房企的进驻，地价房价也不断攀升。

但江北4.5万/㎡、江宁4.6万/㎡的房价，还是让很多购房者表示看不懂，毕竟主城很多区域房价与此相当。甚至还有不少买房人表示疑惑：南京二手房市场这么火热？今天，掌柜君就跟大家一起来看看真实的二手房市场是什么样。

1、刷新最高成交单价！江北核心区4.5万/㎡，但包含车位

近日，我爱我家成交了一套江北核心区正荣润江城二手房，建筑面积约87.22㎡，成交总价394.6万，成交单价45242元/㎡，一举刷新了核心区最高成交单价。

但据掌柜君了解，4.5万/㎡成交的这套房源是小区楼王位置，虽然是低楼层，但采光通风不错。目前已经满两年，可以省去一笔税费。而且这个成交总价是包含了车位价格，所以实际成交单价在4.3万/㎡左右。就目前江北核心区来看，4.3万/㎡的成交单价也属于高价，之前正荣润江城成交最高仅4.2万/㎡。

正荣润江城位于江北核心区，紧邻南京长江隧道和南京地铁10号线临江站。小区于2014年首开，当时毛坯均价18038元/㎡，现在二手房均价38905元/㎡，房价已经翻倍。

链家数据显示，正荣润江府目前二手房均价38905元/㎡，挂牌价主要集中在3.9万-4.5万/㎡，大户型190-230㎡挂牌价相对较低，在2.3万-2.7万/㎡，但总价相对较高，今年小区成交价在3.7万-4.2万/㎡左右。

2、江宁九龙湖成交价破4.6万/㎡，一举刷新区域普通住宅最高价

今天，掌柜君在链家上发现，江宁九龙湖的新城玖珑湖成交一套140.6㎡的二手房，总价650万，成交单价46231元/㎡，这也是目前整个江宁普通住宅成交最高单价。

据了解，这套房源是小区的叠墅户型，为4室2厅1厨3卫设计，虽然产权面积仅140.6㎡，但客厅本来是架空，后期开发商统一改造过，加上其他赠送面积，实际面积超过180㎡。而且小区交付3年多，也只有这套叠墅房源出售，所以还是有一定稀缺性。

另外，据成交中介表示，这套房源已经满2年，省去一笔税费，也是开发商当时精装交付，有新风和地暖系统，且并未住过人，等于直接是次新房。

在掌柜君看来，该小区所在的九龙湖板块，新房断供已经有一段时间，也就造成二手房价格水涨船高，加上区域低密度房源较少，稀缺性也使得价格会有所上涨。

而目前有新房卖的是上秦淮湿地的五矿澜悦栖原、银城旭辉云臺天境等高层产品，低密度产品化，葛洲坝融创紫郡府仅有下叠在售，总价千万起；银城旭辉铂悦源墅、碧桂园泊云间目前还未开盘，后期还要等待交付，不如像新城玖珑湖这种二手房直接入住。

3、是否说明南京二手房市场回暖？真实的市场情况是这样...

其实，不难发现最近南京市场上这样高价二手房成交越来越多，对市场上买房人的心态也有一定影响，很多买房人表示疑问：二手房不断高价成交，是不是说明二手房市场在回暖？在鼓楼中介负责人齐经理看来，近期高价成交的房源属于个别案例，并不是普遍现象，主要还是因为房源满足了个别购房者的需求，尽管高价，但仍会购买。当然，也不排除存在做高房价，从而多贷款的情况。

但在南京资深地产评论员尹霄飞看来，近期二手房高价成交主要是与新房限价松动，成交量有所上涨有关，在这种背景下，部分二手房业主认为市场回暖，相继把价格上调，也就造成买家的心态有所变化，也就难免部分房源高价成交。

那目前南京真实二手房市场如何？据南京网上房地产数据显示，刚刚过去的5月南京二手房成交7796套，环比4月9581套减少了1785套，环比下跌18.6%。

而据掌柜君统计，截至6月26日，本月南京二手房成交5643套，比5月成交量少了2153套，在本月仅剩4天时间内，大概率是超不过5月成交量，也就是说6月二手房成交量环比5月还会下跌。但值得注意的是，虽然二手房成交量在下降，但价格却是在不断上涨。

近日，国家统计局发布的5月房价数据显示，南京二手房价格环比上涨0.1%，同比上涨1.9%。这也是2019年南京二手房价格再次上涨，对于买房人来说，购房成本却是在不断加大。

那么，接下来的南京二手房市场将会如何？鼓楼中介负责人齐经理告诉掌柜君，目前市场比较不理想，不仅是成交量下滑，还面临没有客户的问题，马上接下来是7、8月份，也是楼市传统淡季，天气炎热除非是真的着急买房，不然客户很少愿意出来看房，马上就是二手房市场的艰难期。

而南京资深地产评论员尹霄飞看来，二手房跟新房会有一定相关性，如果接下来新房限价不松动，多个二手房小区集体涨价，也是不太容易实现的情况。就如最近江北核心区来看，新房上市量比较多，均价在3.05万/㎡左右，相比二手房会有倒挂，会收割一波购买力，二手房成交也会受影响，但最终成交量不会差太多。

最后，在掌柜君看来，虽然近期南京多个二手房小区高价成交，但仔细研究会发现，这些房源都有各自的独特性，正好满足了相关购房人的需要。总体来看，二手房市场并没有想象中的火热，接下来就是楼市传统淡季，天气炎热也会影响二手房的成交。另外，新房的上市量也会在一定程度上影响二手房成交量，但新房需要等待交付时间，对于部分买房人来说，或许二手房更为适合。