【掌柜日报】市场两极分化！南京楼盘欲涨价 开发商不愁卖？

　　最近，南京楼市除了热门板块、限价老盘开盘热销之外，很多楼盘去化艰难的情况逐渐显现出来。而就在新房市场“冰火两重天”的环境下，一批楼盘却在酝酿涨价.....

　　在这批酝酿涨价的楼盘中，多数都来自江北板块。其中，以低价盘为主，譬如江浦的中交锦蘭荟、力标赞城两家刚需老盘。此外，桥北的金象朗诗红树林，将要推出一批新房源，价格较前期欲涨1000元/㎡。

　　江浦两低价盘 或集体涨价收官

　　去年底，江浦颇具话题性的神盘中交锦蘭荟，涨价2000+元/㎡推出了一批住宅房源，虽然一时间多数购房者表示难以接受涨价，但由于涨价后的房价依然比周边新房便宜不少，最终开盘还是被市场消化完了。究其原因，与二手房相比，上次中交锦蘭荟开盘还算得上“鸡腿盘”，只是一二手房倒挂没有买房人预期的那么大了。

　　时隔一年，眼下中交锦蘭荟再次传出收官加推的消息，项目预计在6月加推四期收官房源。不过需要注意的是，价格方面，据置业顾问透露，这次开盘基本确定还要涨价，相比前期价格预计涨幅10%，均价可能在22000元/㎡。

　　要知道，目前中交锦蘭荟二手房挂牌均价2万3多，而链家网显示，该小区二手房最近成交的一套约88㎡房源，单价仅20933元/㎡。也就是说，如果中交锦蘭荟此次收官，价格上调至22000元/㎡，意味着该盘一二手房基本没有了倒挂空间，这时买房人还会否买账，不得不说：很难！

　　无独有偶，除了中交锦蓝荟外，还有一家位于江浦板块的老盘——力标赞城，预计近期加推收官房源。有消息称，该盘收官价或将有所上调，目前项目还有少量前期房源在售，毛坯均价19599元/㎡。

　　就目前而言，由于该盘多处短板缠身，销售情况已然不容乐观，要不是占了一个价格便宜的优势，相信去化会更加艰难。显而易见的是，如果该盘再次推新，价格如有突破，市场估计很难接受。

　　桥北一盘“精装减配” 还要涨价1000元/平？

　　且不说力标赞城最后一次开盘价格是否会上调，倘若价格真的提上去了，卖不动的情况大概率会发生。

　　要说中交、力标两家低价盘，蓄谋涨价情有可原的话，那么桥北的金象朗诗红树林也来凑热闹涨价，似乎有些让人猝不及防。

　　据悉，金象朗诗红树林预计5月中下旬加推1号楼房源，放风开盘均价接近2.9万/㎡，比前期上涨1000元/㎡。不过令人费解的是，这次“精装减配”金象朗诗红树林，为何还会比前期卖的还要贵？

　　其实，项目这次开盘推出的1号楼房源，精装上做了改造，以“精装三大件”（中央空调、新风和地暖）代替了该盘主打的朗诗科技住宅“三恒系统”。换句话说，通常情况下，空调、新风和地暖基本是精装房的标配，而精装标准超5000元/㎡的金象朗诗红树林，这次推出的房源竟然放弃了朗诗最重要的“三恒系统”，应该说精装标准含金量严重不足。

　　事实上，在项目公开之初，金象朗诗红树林对外宣传主打的便是“科技绿色住宅”，而这次开盘却没有了朗诗的“恒温恒湿恒氧”系统，显然，开发商这样的操作与宣传初衷背道而驰，再加上将要涨价1000元/㎡推新，红树林这次开盘将面临市场极大的考验。

　　针对近期一批楼盘酝酿涨价的放风，南京资深地产评论员尹霄飞认为，现如今，南京房价梯度不是很明显，一众主流板块的房价都在3万/㎡左右，主城范围内很有少有2万/㎡的新房，而这部分新房无疑是不折不扣的刚需房。所以，譬如中交锦蘭荟和力标赞城这样的刚需盘，即使蓄谋涨价，也仍属低价盘，刚需无需过多考虑就能上车，只是涨价后，会刷掉一批投资客，降低刚需的上车难度，这未尝不是一件好事。

　　而桥北的金象朗诗红树林，通过“精装改造”的方式想要涨价，估计很难得到市场的认可。毕竟砍掉项目最重要的科技系统卖点后，该盘就瞬间“平民化”了，买房人很难为此买单。

　　警惕！纯新盘突破限价 多盘卖不动

　　当部分楼盘密谋涨价时候，开发商则需要更多的考虑市场能否接受。前不久，南京多家纯新盘上市，有的整体均价已经突破了板块限价，有的除了一楼带地下室的房源价格很低之外，其余绝大部分房源单价超出了板块限价。

　　这里，我们不谈河西南和江北核心区两大炙手可热板块的楼盘（这两个板块即使有盘突破限价，也不乏购买力，毕竟投资前景摆在那了）。

　　上个月下旬，江北雨山路的一纯新盘首开300余套精装房源，户型面积99、121㎡，房源价格29539元/㎡-32309元/㎡（不含一楼）。开盘结果让人大跌眼镜：多数房源价格普遍突破限价，严重影响去化，开盘当天只卖了2成多。

　　此外，同样在上月下旬，河西南岸的多家房企联合开发的一家纯新盘，首开300多套精装房源，户型面积93、115、 135㎡，整体销许均价约30200元/㎡。截至今天，开盘已过半个月，网上房地产数据显示该盘去化3成多。应该说，突破板块限价，是导致该盘去化惨淡的主要原因。

（数据截止5.13下午6点）

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　　综合来看，近期南京不少楼盘价格有所攀升，但有的去化惨淡，有的依然卖光，销售冷热不均比较严重。尤其是价格突破的项目，如果没有板块优势或是产品优势加持，很难赢得市场青睐。所以，对于后面酝酿涨价的楼盘来说，能否赢得市场，才是最关键的，即使房价涨去了，卖不动依旧是难题。