房企上演疯狂揽地战 土拍热潮下“三高”拿地藏风险

　　业内人士分析，与二线城市积极推地相比，一线城市土地供应显然不够积极，一方面与当地供应节奏有关，另一方面与当地楼市调控依旧趋严有关。同时，前期供应的土地面临去化压力，企业拿地的态度也不够积极。

　　“三高”拿地 暗藏风险

　　土拍热潮下，房企盲目以高溢价率、高楼面价拿地的隐患再度出现。从城市角度来讲，由于过量供应，部分二线城市积压土地库存过多，去化周期过长;部分二线城市地价已经过高，房企一窝蜂涌入可能导致地价进一步抬升，触发城市对房价进行调控。而以上两方面隐患，都可能导致高价地积压在企业手中，拖慢企业资金回流速度，拉低企业利润率。

　　在土地市场、楼市均呈现回暖态势的同时，4月19日，据新华社报道，近期住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。调研中，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。中原地产研究中心统计显示，4月以来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%。发布调控政策的城市中，包括多个热点二线城市。同时，广州、海南等多地发布的政策中提到，规范房企自持商品房“以租代售”行为，这也为此波疯狂拿地的企业提出了警示。

　　2016年，北京首次出现竞拍自持比例的地块。自此，为防止房价上涨幅度过大，多地开始在宅地拍卖中使用“限价”机制，在满足最高限价后，让参拍企业“竞自持”，竞争自持商品房面积，自持商品房只供租赁。但自持商品房进入市场后，乱象丛生，个别项目开始对消费者采取延长房屋租期及索取巨额押金的形式，名为租赁，实为销售。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，设置限价是为了管控土地价格，通过企业自持发展租赁市场，也符合当前政策导向。“在企业拿地的意愿很强时，自持面积会成为重要的比拼内容，企业也愿意通过增加自持比例获取土地。但自持比例占比过重，会为企业带来潜在较大的资金沉淀压力，影响企业现金流，如果企业在拿地时不能很好地把控，以此种方式拿地越多，负担会越重。”

　　同时，严跃进表示，政策所打击的以租代售，在具体操作上应叫做明租实售，从企业实际情况来看，企业很多时候会先以拿地为主，在后期诱导消费者以长期租赁的形式行卖房之实，这种情况是违法的。地方出台政策是为了打压这种违规做法，更深层是为了防范开发商乱开发、乱销售的行为。

　　对于此波拿地热潮，克而瑞在《22个重点城市土地市场地价、库存风险解析》中表示，本轮土地市场“窗口期”非常短，主要为2018年四季度和2019年1-2月，整体市场仍未走出实质性上涨行情。越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价、高价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。而目前最佳的拿地时期已经过去，当前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。

　　综合地价、库存、需求三方面考量，克尔瑞认为有四类城市值得关注：如郑州、重庆、宁波、济南等库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，未来投资拿地需要更加谨慎和理性;如南宁、西安、济南等土地库存并无较大风险，但地价涨幅较大的城市，当前并不是拿地的最佳时期;如南京、合肥、苏州等土地库存少、价格涨幅低甚至下降的城市，可以适当进驻;部分地价回调，但库存高企的三四线城市，典型的如湖州、嘉兴等，更需要谨慎对待。

    （房掌柜整理来自北京商报、新地产财经、第一财经）