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房企上演疯狂揽地战 土拍热潮下“三高”拿地藏风险

洛阳房地产网-房掌柜 2019-05-09 14:25:17来源:房掌柜 整理
[摘要]4月房企在土地市场上开始变得活跃起来,尤其是4月下半月,各大房企拿地节奏越来越快

  受融资压力得以缓解以及3月各地楼市升温效应影响,4月房企在土地市场上开始变得活跃起来,尤其是4月下半月,各大房企拿地节奏越来越快。今年前4个月,已有28家企业拿地过百亿元。业内人士指出,部分龙头房企和中型房企的抢地热情很高,但需要注意的是,在房地产调控以“稳”为主的背景下,过热的城市将不排除会迎来新一轮政策收紧。

  房企融资井喷

  4月30日早间,曾在去年三季度传出资金链十分紧张的闽系房企融信中国控股有限公司公告披露美元债发行情况。根据公告,融信中国发行于2022年到期的额外2亿美元的10.5%优先票据。

  4月29日,广州富力地产股份有限公司发布公告披露其2019年度第四期超短期融资券10亿元。

  此前,4月15日中午,中国恒大集团公告宣布拟增发三笔总计10亿美元优先票据;4月15日招商蛇口拟发行2019年第二期超短期融资券金额35亿元。4月14日阳光城完成8亿元公司债发行,票面利率7.5%。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,4月来,房企继续密集融资。从总量看,4月来密集发布的融资计划已接近2600亿元,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加;从融资成本看,基本告别2位数(除个别企业外),主流境外融资成本均在6%~8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有明显降低。

  张大伟说,从2018年第四季度来,房地产企业融资计划实施逐渐井喷。“房企的密集融资完成非常好,资金成本也便宜了很多,也导致最近企业拿地明显加速。”

  4月房企上演疯狂揽地战

  在融资相对宽松,部分城市土地成本相对较低,多个城市迎来落户放宽等利好政策的大背景下,房企扎堆涌入土地市场。

  南京、合肥三场土拍中,荣盛、正荣各自斥资超40亿元揽下多宗地块,不可谓不大手笔,但两家企业只是4月房企斥巨资拿地的缩影。中原地产研究中心数据显示,仅4月单月,18家企业拿地超过50亿元,融创、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿元。

  今年以来,土拍市场上最令人瞩目的房企非融创莫属,4月23日武汉土拍中,融创单日斥资152亿元拿下四宗地块,重仓布局武汉。中指院发布的全国房地产企业拿地排行榜显示,2019年前四月,融创拿地金额共计626亿元,远超第二名万科。中原地产研究中心数据显示,4月单月融创拿地20宗,其总价已达285亿元。

  在同策咨询研究部总监张宏伟看来,1-4月拿地金额位居前四名的房企,背后都显示了其拿地的逻辑,“融创4月拿地金额的激增,主要来源于其在武汉的集中拿地动作,集中时间在核心优势城市布局,会很快推高拿地金额。融创的拿地策略为聚焦最优质的、市场潜力最大的核心城市,比如武汉。数据显示,万科的拿地金额每月都处于前列,同时万科在拿地时合理分布不同类型城市,属于作为头部企业保持领先地位的情况下采取稳健拿地策略的情况;新城去年全年增速较高,为了维持这样的增速,在土地储备上必然会加大布局,目前新城基本上聚焦于核心一二线城市包括强三线城市拿地;碧桂园处于第四名,是因其前期土地储备量已经很大,现在企业其实还是在消化内部的库存,同时目前大量三四线城市在进行调整。所以碧桂园在拿地上虽仍保持比较领先的地位,但是在策略上仍然偏向稳健。”

  张宏伟认为,4月以来,不同体量的企业拿地节奏存在差异,“为了保证自身行业地位、市场份额,龙头房企仍在积极拿地。中小房企的拿地行为有所分化,已上市、有明显扩张意愿的中小房企拿地仍比较激进,但部分经营策略较为保守、未上市无法从资本市场得到太大支持的中小企业,拿地行为较为谨慎,甚至有个别企业今年以来没有拿地行为。”

  同时,张宏伟表示,四月份个别城市确实存在土拍过热的情况,高地价带来的高成本会影响房企利润,在多个因素影响下,五月土拍市场或将回归理性。

  二线城市最受青睐

  从房企拿地城市来看,各级城市成交情况有所分化,其中,本轮土地市场升温主要在二线城市。

  同策研究院的数据显示,4月二线城市土地成交金额2641.32亿元,环比上涨42.87%,同比上涨81.49%;三四线城市土地成交金额1156.91亿元,环比上涨28.52%,同比上涨15.15%;一线城市成交金额为209.39亿元,环比增长78.58%,但同比减少15.51%。

  中原地产研究的数据显示,年内合计36个城市卖地超过百亿元,其中最高的杭州卖地694亿元,4月,多个城市土地出让的速度明显加速,其中,最热点城市集中在二线城市,武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿元。

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责任编辑:梁珮瑜

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