南京一批复活“僵尸盘”同根不同命 买房人该怎么选？

从去年开始，南京楼市不少“僵尸盘”还魂，引得市场既惊喜又失望。惊喜的是，严格限价下，一批“僵尸盘”以前期的售价再次开盘，一二手房倒挂严重，摇身变成“鸡腿盘”；失望的是，个别“僵尸盘”重回市场，价格较前期大涨，与同区域新盘相比失去了价格优势，瞬间变成“鸡肋盘”。

当然，诸如世茂梦享家、武夷名仕园等“僵尸盘”，沉睡2年多之久后推新，价格几乎一分没涨，开盘遭到疯抢，可以说是意料之中。毕竟，一二手房明显倒挂的红利，是可遇不可求的。

然而，涨了价的“僵尸盘”命运却迥然不同。需要指出的是，南京复活“僵尸盘”涨价的主流方式有两种：其一，“诈尸”后涨价；其二，通过“毛改精”涨价。尽管涨价方式不同，但结果都是市场接受度一般。

下面，我们来分析下，涨价后再度重回市场的“僵尸盘”是如何“水土不服”的？

NO. 1｜壹

首先，先细数下“诈尸”后涨价的“僵尸盘”。比如，鼓楼滨江的长江峰景、迈皋桥的大地伊丽亚特湾、百家湖21世纪太阳城银座等盘，沉睡短则4年，长则8年之久，再度重回市场，价格几乎涨到了与区域新盘价格一致水平。在价格不友好的情况下，这些“僵尸盘”去化略显艰难。

直到现在，长江峰景和21世纪太阳城银座2盘去年重回市场时的推新房源，还没有卖完。其实，不光是失去了价格优势，以长江峰景和21世纪太阳城银座为代表的“僵尸盘”，产权缩水严重也是一个明显短板。更有甚者，比如21世纪太阳城银座的户型设计老化，被众多买房人吐槽。

不得不说，一些沉睡许久的“僵尸盘”，存在的短板不止一个。

NO. 2｜贰

其次，“毛改精”涨价的“僵尸盘”同样不受市场热捧。比如，城北迈皋桥板块的中国铁建青秀城阔别市场2年多，通过毛坯改精装再次开盘，均价卖到2万9，较前期涨了约6000元/㎡。项目毛坯加推还要追溯到2016年6月，当时均价才23000元/㎡。要知道，从去年到现在，青秀城两次开盘推出精装房源，都还没有卖完，可售房源还剩不少。

无独有偶，“僵尸盘”通过“毛改精”来涨价的不只有青秀城，还有“改头换面”的石林大公园二期——石林云城。

石林大公园上次开盘2013年3月份，当时开盘毛坯均价仅为11000-12000元/㎡，时隔5年多，项目二期石林云城直接卖精装房，均价25000元/㎡。事实上，石林云成首开当天，不少买房人选择了弃号，当天开发商给出的开盘去化是7成。到了去年12月份，该盘又加推了一批精装洋房，均价约28000元/㎡，两次开盘至今都没卖完。

（石林云城两次开盘去化数据 备注：截止2019.4.9下午4点）

不难发现，中国铁建青秀城和石林云城之所以去化缓慢，主要原因是涨价后与周边二手房价格不倒挂，或者是同区域内与其产品相似的新盘，价格与其相当。

总体而言，卖不动的“僵尸盘”无外乎以下三大通病：

1、产权缩水严重；

2、涨价后失一二房不倒挂或倒挂不明显；

3、户型老化，无法迎合当下市场需求；

NO. 3｜叁

那么，目前南京市场上还有哪些“僵尸盘”备受关注，这些项目值得买吗？今天，房掌柜仔细盘点了一下，发现江宁的骏景华庭、河西的碧瑶花园三期、城东的麒麟山庄三家“僵尸盘”，受到市场不少关注。

骏景华庭

位于九龙湖的骏景华庭可以说是江宁板块捂盘时间最长的“僵尸盘”之一。从2016年3月开始，该盘放风将加推项目剩余的5号楼，共150余套房源，如今3年过去了，至今没有开盘动静。

骏景华庭上一次加推是在2015年8月，当时毛坯均价15400元/㎡。之前有消息称该盘最后一栋待加推的5号楼要改精装交付，价格极有可能贴着3万/㎡限价红线，如果是这样，房价几乎翻了一倍。

虽然该盘产权已缩水了13年，但熬成了现房，变成了北小分校的学区房。照此来看，即使这个“僵尸盘”涨价复活，估计仍会得到不少买房人的青睐，因为目前九龙湖新房一房难求，区域内二手房全面达到3万+/㎡，加上学区加持，种种因素综合之下，骏景华庭产权缩水严重的劣势也就显得微乎其微了。

碧瑶花园三期

碧瑶花园三期，是个位于河西中部的老盘推新的项目。碧瑶花园上一次开盘还是在2013年，加推二期房源，当时精装均价24000元/㎡，截至目前已经有近6年没开盘了！

并且，碧瑶花园三期地块拿地时间是在2003年，距离现在产权已经缩水了16年。这是该盘比较明显的一个“硬伤”。

如今，碧瑶花园三期开盘声音愈发强烈，新售楼处也是公开在即，上市价格预计在河西中板块的4.5万元/㎡限价范围内。也就是说，碧瑶花园三期新品上市的价格较前期或将上涨21000元/㎡！

实际上，碧瑶花园三期位于河西中部的黄金地段，近享河西顶级生活配套，其学区为致远小红花分校和致远初级中学。

值得一提的是，即使碧瑶花园三期开盘价格到达4.5万元/㎡，但项目二期二手房在链家的最高挂牌价为5.7万元/㎡，相比于区域限价4.5万元/㎡，一二手房仍然倒挂近8000元/㎡。因此，碧瑶花园三期上市时，预计还会十分抢手。

麒麟山庄

位于城东麒麟老镇的麒麟山庄公园境，2016年年底加推二期最后一批房源，开盘价格为16000元/㎡。如今已经过了3年了，项目三期住宅还在规划中，开盘貌似遥遥无期。要知道，项目是1992年拿的地，至今已有27年了，一期、二期的楼盘已经全部交付完毕，而且还因为三期规划引起了前期业主的维权。

有消息表示，麒麟山庄三期会打造全新的售楼处，至于上市价格如何目前还不得而知。应该说，麒麟山庄这个超级“僵尸盘”从前期交付的情况来看，反响并不好。除非后期三期上市时价格有绝对的优势，否则很难博得市场的眼球。毕竟，该盘足足27年的产权缩水短板，大部分买房人是难以接受的。

南京资深地产评论员尹霄飞认为：的确，离开市场久了，“僵尸盘”重回市场时开盘去化“冰火两重天”将见怪不怪。不涨价的“僵尸盘”只要一二手房倒挂明显，产权缩水就变得无足轻重了，多数买房人是愿意买单的。但是，涨了价的“僵尸盘”想要赢得市场，恐怕多多少少有点“水土不服”。换句话说，丧失了价格优势的“僵尸盘”，几乎失去了全部竞争力，最终造成无人问津的局面。

实际上，归根到底，“僵尸盘”必须具备涨价的资本才能抢占市场购买力，否则只能是“僵尸盘”变成“鸡肋盘”了。