2019年楼市发展高峰已过 房企赴港上市料不低于去年

“楼市降温明显、房企如何活下去”成为2019年房地产媒体使用最多的词汇。伴随着房地产行业的动荡不安，地产圈也弥漫着一种莫名的焦虑感。据国家统计局数据显示，在商品房销售和待售情况方面，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。那么，2019年，房地产市场怎么走？今天，就让我们听听这些房地产大佬和专家怎么说？

2019房地产市场行情稳中有降

张玉良 绿地控股董事长、总裁

2018年是房地产历史上的寒冬，调控政策趋严、信贷收紧，在此影响下，有三分之一的企业可能一不小心都会倒掉。但这个行业仍然会保持较好的增长，未来仍然会集聚，直至出现寡头，这符合市场竞争规律。

规模越大的企业，越要与管理、资源配置相适应，不适应就可能走弯路。再加上房地产行业周期性特别强，受政策调控影响特别大，一不小心就会倒掉。所以快速扩张的企业其实是充满巨大风险的，没有一个企业能在短期承受住外部环境的急剧变化。这就促使企业谨慎、谨慎再谨慎， 宁可留有更多余地，先要存活下去，再考虑成长，这是基本路子。而不是每天狂奔，拿非常苛刻的条件去对赌。

对于 2019年的房地产行情，应该是稳中有降，但是市场空间仍然很大，存在结构化、区域化的差异，一些地区可能增长很快，另一些地区则可能增长不起来。

在调控政策方面，应是一城一策。预计一线城市政策调控不太会有大的松动， 二线城市会有一定微调，三四线城市调控政策松动的可能性较大。现在调控政策以地方为主，以稳为主，防止过快上涨，也防止过快下跌，大幅下跌的话政府必将逆周期调控实现止滑。

随着因城施策的推进，不同城市会出台更有针对性的调控政策，在区域、产品、结构等方面会发生很大变化。总体来看， 三四线城市的经济成长地区、人口导入地区仍存在比较多的机会。

2019楼市“小年”房企应坚持稳中求进

田明 朗诗集团董事长

住建部指出，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。受宏观调控政策的影响，朗诗集团董事长田明预判，2019年楼市发展“高峰”已过，增速势头会出现放缓迹象， 回落必然发生。

“面对‘寒冬’，房企要转变思路， ‘活得长’比‘发展得快’更为重要。” 田明分析道，房地产业经过十年的高速扩张，已经基本满足了人民大众的居住需求，市场进入存量时代，购房者以改善型需求为主。另一方面，一线城市土地供应不足，极大影响了市场新房供应，存量房的发展壮大也为租赁市场的发展提供了条件。

“对于朗诗而言，与一味追求拿地、扩张的房企相比，我们并不感到紧张，反而充满信心。”田明表示，朗诗没有也不热衷于拿地王，负债率低、现金流充裕； 企业经营方面长期坚持差异化产品能力和小股操盘的商业模式，在发展长租、养老服务、金融创新的同时布局海外，这都使得朗诗在市场寒冬来临时仍然手握一副“好牌”。

看好今年二三线城市的房地产市场

张力 富力地产集团联席董事长兼总裁

楼市今年会放松。至于是分城市放松还是全面的放松，由各个地区自己控制，肯定地区和地区之间不一样。看好今年二三线城市的房地产市场。

五维度剖析中国房地产市场

左晖 链家董事长

从 1978 年改革开放、1998 年房改到今天，中国城市的住宅总量从 40 年前大概 5 亿平方米到现在 250 亿平方米，增长近 50 倍，中国人基本度过了住宅紧缺的阶段。

房地产市场从增量市场到存量市场、从线下到线上、从一二线城市到三四线城市，未来将走向何方？链家董事长左晖在第四届中城联盟论坛上 ， 从五个维度观察中国房地产市场。

第一个维度，2C 和 2B 的服务。过去20 年很多市场在 C 端，未来市场可能在B 端。

第二个维度，住宅和非住宅市场。在不动产市场中，大家基本都在做住宅市场， 未来大量非住宅领域可能会得到开发。

第三个维度，城市。中国的城市正在发生巨大的变化，人口也在发生非常大的变化。一是总量有明显的改变，二是年轻人在城市间的分布也在发生巨变。

第四个维度，线上和线下。过去 20年是线下生意，最近五年互联网越来越深地影响不动产的交易和消费，这是一个非常复杂的状态。复杂表现在：从商机到交易的不确定性增强；新房交付、二手房交付、装修交付都是一个非常复杂的过程。

第五个维度，把整个产业分成四个大的核心领域来剖析。第一个领域是制造业，从拿地开发到完成增量；第二个领域是交易平台；第三个领域统称为房后市场；第四个领域是围绕整个不动产服务的金融支持。

此外房地产市场的表现是四个细分市场相互作用、相互影响的结果，这四个市场分别是：新房增量市场、二手房交易存量市场、租赁市场、非标租赁市场。

市场的核心在于稳定交易量(规模)， 交易规模越稳定价格越稳定，交易规模越波动价格越波动。

全国大中城市房屋租金上涨明显

姚劲波 58同城CEO

针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛的要求，建议打破户籍限制，将社保缴纳或个人所得税征收时长作为申请依据，使住房福利政策更全面惠及新市民群体。同时，放宽保障性住房在年龄、可支配收入等方面的限制，承租人年满18岁即可申请，全部月收入不足个税起征点的可以优先申请，以此满足新市民群体的合理住房需求。

过去一年，全国大中城市房屋租金上涨明显。新市民由于其经济收入不高，依靠自身收入解决租住房问题难度增大，迫切需要公积金制度的保障来改善居住质量。

在大中型城市加强公积金的租房提取功能，使住房公积金适当向租房倾斜。特别是针对一些大中城市公积金每月提取额度远低于当地房租平均水平的情况，建议降低租房提取门槛，进一步灵活提高租房公积金的提取金额上限，使公积金制度在租房领域发挥更大效用。同时，简化公积金提取流程，如在办理过程中不再要求提交租房发票等材料，增加线上办理功能。

2019房企赴港上市料不低于去年

汤哲辉 安永会计事务所合伙人

2018年以来，房地产企业开启新一轮的上市潮，2018年香港市场再度成为内地房地产企业直接融资热门地，正荣地产的上市，引领了本轮内地房地产企业赴港上市热潮。之后相继有10多家地产企业向香港联交所提交上市申请，包括弘阳地产、大发地产等百强房企。

“内地房地产企业赴港上市，核心在于构筑国际化的融资平台，化解融资渠道单一带来的经营风险，达到增信目的，在获得增量资金的同时，有效降低了融资成本。”安永会计事务所合伙人汤哲辉接受《中国房地产金融》采访时表示，从赴港上市房地产企业的数量和融资额角度看，2019 年预计不低于 2018 年的水平。

此外，房地产物业公司去年纷纷登陆资本市场，汤哲辉分析称，“中国经过 20年的住宅产业化发展，存量住宅已相当可观，精耕物业服务领域成为开发商热衷的多元化方向之一，并推动该项业务的单独上市，并会出现持续的热潮。”

对于当前资金链吃紧的房企来讲，汤哲辉分析道，2019 年房企仍面临偿债高峰，为了“借新还旧”，不少企业境外融资成本明显偏高，由于境内推行定向宽松政策，房企需要密切关注政策动向，包括针对特定区域优质物业的公募 REITs 试点等，都能为地产企业提供低成本资金。

全球市场迎来“观望期”

纪言迅 莱坊大中华区研究及咨询部主管

无论是房地产市场，还是全球经济发展，2018 年的总体趋势也是逐渐放缓。尤其是去年第四季度以来，尤为明显。

可以看到，不同国家、不同城市的房地产市场预测也逐渐放缓。例如，国内的一线城市以及部分楼价升幅较大的代表性城市，去年因调控而出现楼价下跌的现象屡见不鲜。

调控也让部分活跃的买家变得理性，进入“观望期”。买家“不活跃”，也让多数人对 2019 年整体楼市的预期给出定义——放缓。所以，这无形之中对整体的房地产市场造成了压力。

从全球经济角度来看，类似的情况不仅仅发生在中国，也发生在其他发达国家。例如英国，整体的经济也处于放缓的状态，加上“英国脱欧”这样的“不稳定因素”。

让大多数买家的心里也会产生质疑：“楼价是否将下跌？”并且大多数买家也处于“观望期”。

所以，从全球范围来看，经济已经呈现一个普遍下行的趋势，也影响房地产市场。无论是对于发达国家，或者经济较强劲的发展中国家，都会存在这样一个不确定性。

但海外买家对于英国房地产市场的热情还是十分高涨。因为英国的高等教育在全球范围来说，含金量都是首屈一指的。

各个高校的招生都在逐年增加，同时海外学生的数量每年也有增幅。这一趋势也使得英国的教育房产需求旺盛，尤其是排名大学附近的房产。

所以，对于海外买家而言，“英国脱欧”也备受关注。

调控或结构化边际松动成交负增投资小幅减速

夏丹 交通银行金融研究中心资深研究员

2019 年房地产政策可能结构化调整，融资环境边际改善。商品房销售面积趋势性下行，土地市场成交面积较上年减少，新开工增速可能缓降，开发投资增速或小幅回落。

第一，房地产政策可能适度结构化调整。调控全面退出的可能性较小，第二季度前后政策可能适度结构化放松，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。

一二线城市行政管制边际松动，三四线城市棚改安置区别对待。货币环境改善，个人按揭贷款利率见顶回调，房企融资环境得到一定缓解。长效机制有的放矢，住房租赁“国家队”入场，供给格局将显著变化；房地产税推进关键还在立法，初步方案可能相对温和。

第二，楼市成交趋势性下行。预计2019 年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约 -5% 左右。一二线市场在政策缓和下成交活跃度可能有所提升，失去棚改货币化安置强托底的三四线城市成交可能重回基本面下行通道。在中长期，较快的城镇化使我国依然具备一定的新增住房需求基础。

第三，房企转为“慢补库 + 快周转”模式。房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采取放慢补库谨慎拿地和提高存货周转速度的策略，带来土地市场成交下滑，房屋新开工增速缓降。

第四，开发投资增速小幅回落。作为开发投资的两大组成部分，土地购置费和建安投资在 2018 年均出现了与相关指标的异常背离：土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速，建安投资增速显著跌破施工面积增速。预计 2019 年这两对“剪刀差”有望缩小，在此影响下房地产开发投资增速小幅回落，考虑政策环境的边际改善其走势可能前降后稳，全年增速为3%-5%。

2019年房地产投资下行会比较温和

樊磊 国海证券研究所首席宏观分析师

2019年经济企稳的关键因素中就包括房地产投资。中国地产的需求未来还有多少不仅事关短期经济企稳，对于中长期的中国经济的总需求分析也有重要意义。

以2010年的人口普查数据为基础估算，截至2017年底中国城镇房地产存量可达286亿平米，人均35.2平米，但潜在需求仍然庞大。

如果中国人均住宅面积在2030年能够达到日本今天的水平，且低质量房屋折旧维持过去20年的水平，2018-2030年间每年对于商品住宅的需求约11.7亿平。这意味着城镇商品住宅的销售面积可能从2017年14.4亿平的水平上以每年3%左右的速度下滑。

在乐观假设下，考虑到大规模旧房改造的需求，2018-2030年间中国商品房的年均销售面积甚至可以达到16.4亿平，当前的房地产投资还未见顶。然而，房价如果维持高企且与收入增长进一步背离可能使得住房潜在需求难以转化为有购买力真实支撑的需求，这也会对房地产投资产生影响。所以，现在就判断房地产市场供过于求，还为时过早。

2019年房地产投资下行会比较温和。即使2019年调控政策在一二线核心城市有所放松，适度释放居民的购房需求并刺激相关的房地产投资，造成房地产供给过剩和资源错配的风险仍然非常有限。

　(房掌柜整理自经济观察网、第一财经、中国房地产金融、新京报)