楼市去杠杆已成为趋势 土地市场交易总体呈下滑态势

　　开年以来，全国土地市场交易总体呈下滑态势，土地成交建筑面积、出让金和成交均价等各项指标均大幅回落。

　　上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示，2月份，40个典型城市土地成交建筑面积2849万平方米，同比下降29.4%;土地出让金收入1378.5亿元，同比下降27.5%;土地成交均价4194元/平方米，同比下跌11.3%;土地成交溢价率9.2%，同比下降12.1个百分点。

　　“目前，40城土地市场相比去年同期出现明显的降温态势。”研究员王若辰表示，2月，40个典型城市土地成交建筑面积已连续4个月同比下降。

　　另据同策研究院监测数据，2019年2月，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比1月减少929宗，比去年同期减少275宗;成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%。

　　易居研究院研究员王若辰表示，2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年，土地出让金连续两个月环比下降，而目前政策与经济环境并未发生大变化，预计未来会持续这一下降趋势。

　　数据显示，今年前两个月，40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，去年12月份开始转负。

　　今年2月份，40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比上涨1.7%，同比下跌11.3%，地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

　　王若辰表示，40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下，2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

　　“从全国来看，楼市调控政策并未放松，仍然以‘稳’为主，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。”王若辰说。

　　王若辰认为，从分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式，该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段，预计未来地价将持续调整。

　　王若辰表示，今年《政府工作报告》中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主，预计在短时间内不会发生改变，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。

　　地产分析师认为，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

　　他说，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期;另一方面则是当下一二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以会增加土地储备。

    （房掌柜整理来自证券日报、中国新闻网）