一线城市楼板价重回高位 预计2月土地市场将持续回落

在经历了岁末的市场成交峰值之后，2019年1月土地市场成交量周期性回落，但却是近一年来的成交量第三峰值，溢价率、流拍率等指标也出现了好转的迹象。

  各能级城市方面，一线城市在经历去年年末大规模供地后收紧了土地供应量，导致本月成交量同比下滑，但北京、上海等城市优质土地的供应带动一线城市的地价大幅上升，溢价率也触底回升;二线城市表现尚佳，本月土地成交量同比上升21%，成为了同比上升的主要增长点;三四线城市表现仍保持稳定，量价和去年相比均没有太大改变。

  市场走势

  二三线成交量同比增长

  一线城市楼板价重回高位

  供应方面，作为传统的供应淡季，1月份的土地供应总量相比上月大幅减少54%，已低于去年全年供应最低点。全国336城经营性土地供应建筑面积为13531万平方米，供应土地幅数为2181幅，建面和幅数均呈现同环比下降的趋势，其中环比均大幅下降50%以上。去年年末土地供应量的高位运行缓解了一直以来供应紧张的状态，同时为了达到“稳地价”的预期，多数城市在本月收紧了供应，如武汉、成都、重庆等供应大户本月供应量均环比下降了6成以上。

  成交方面，受周期性回落影响，2019年首月的土地市场成交量环比下降至21414万平方米，但与2018年以来个月成交量相比，仅低于去年成交高峰的8月份和12月份，成交量仍维持在较高水平。分能级来看，仅一线城市的成交量同比小幅下滑，二三线城市的成交量均有所上升，在各地以“稳”为基调来进行房地产市场调控的情况下，2019年开年的土地市场也保持了“稳定运行”的状态。

  而在成交单价方面，1月平均楼面价也延续去年年末稳定趋势，但各能级表现却有所差异：随着企业关注度逐渐回归一、二线城市，一、二线城市本月的楼板价均出现了升高趋势，三四线城市则受市场降温影响地价下滑。具体来看，一线城市中上海出让了多宗优质地块，如静安核心商圈的商办、杨浦内环价值宅地等，拉升了一线城市的整体地价，平均地价达到了15161元/平方米，环比上升46%;而二线城市中地价较高的苏州、杭州等也出让了多宗优质地块，带动二线城市地价环比也上浮了3%。

  溢价及流拍

  溢价率小幅上涨

  重点城市流拍情况得到改善

  本月土地市场溢价率一改去年下半年连续连跌趋势，环比增加1.5个百分点，达到了10.9%，整体仍维持在10%左右。具体来看，本月一线城市溢价率上升至7.1%，主要是由于出让土地较多的北京有多宗共有产权地块成交溢价率达到了30%以上，二线城市的溢价率也上升了3个百分点，达到了10.1%，而三四线城市的溢价率则有所下滑，为12.5%。

  土地流拍方面，本月成交量减少，流拍地块幅数也随之减少，重点监测的城市本月有95幅地块流拍，相比上月减少了五成多，流拍率也明显回落。重点一、二线城市中，昆明、西安、成都仍是流拍重灾区，本月昆明共有13幅地流拍，主要区域主要集中在下属县城宜良县，距离城市主城区较远，难承接城区溢出需求，房企拿地意愿小;此外，北京也有一宗位于门头沟区的共有产权住房用地流拍。

  重点地块

  热点城市优质地块继续放量

  上海静安出让内环核心稀缺商办

  在本月成交量仍维持较高水平的基础上，优质地块出让的节奏也并没有被打断。继上月后，北京、上海又出让多宗价值地块，东部热点二线城市杭州和苏州也一改去年年末成交冷清趋势，先后出让多宗优质宅地，缓解土地供应紧张。就整体来看，最耀眼的地块当属上海静安核心区域的商办用地，该地块位于南京西路核心商圈，距离兴业太古汇仅有一街之隔，区位极其显著，同时还具备了商办项目所需要的基本条件，且就5.3万元/平方米的起拍价来看，在区域内属于较低水平，因此吸引了众多地产商前来竞拍，最终被华润联合中信及万得竞得，对于想要进入商办领域的华润来说，该项目的成功拿下对华润在沪后续商办项目的开拓起到了引领作用。

总结

中原地产研究中心统计数据显示：2019年开年，一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年下降15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。

从全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势来看，这一数据正逐年走高，于2017年达到历史峰值至68%。2018年，该比例有所降低至64%。知名评论员杨红旭表示，这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高，说明开发企业的拿地成本越高，拿高价地的风险越来越大，因为地价已经涨幅超过了房价。

然而，时间进入2019年，在因城施策的总基调之下，楼市以稳为主，在这样的大趋势背景下，依然维持了冷的基调，虽然部分地区还在保持热度，但是，颓势也比较明显。而这种对未来的预期变化，使得各大开发商，一方面，加大力度推盘和促销，另一方面，在土地拍卖的时候都比较谨慎，而这一点，在市场上反映的比较明显。

  而接下来，由于大部分城市仍未发布2019年供地计划，再加之春节假期的影响，2月份土地市场成交规模预计还将持续回落。鉴于市场关注度再度向一、二线回归，再加上“房住不炒”和“住有所居”等大方针的延续，预计一、二线城市的供地力度仍会继续保持，北京、上海、杭州等城市也会继续保持优质地块的入市节奏，因此就土拍溢价率、流拍率等指标而言，土地市场有望在2019年一季度感受到更多暖意。

（房掌柜整理来自克而瑞地产研究、同话财经）