大量房企进入三四线城市拿地 外资看好房企全年销售

       进入2019年，内地房企突然“咸鱼翻身”，不仅海外融资之路豁然开朗，股票也开始获得外资机构逆势加仓。

　　港交所披露的资料显示，海外知名机构卷土重来，重新入市增持内地房企股票。

　　2月1日，新加坡政府投资公司(GIC Private Limited)时隔逾5个月后，再度出手增持了216.13万股万科H股，涉资6667万港元，持股比例从5%增至6.01%。

　　从无人问津到“一票难求”

　　时隔半年重返境外债券市场的远洋集团，怎么也没料到，其总额为5亿美元(约33.9亿元人民币)3.25年期高级美元债券的发行，竟然吸引了超过200位高净值投资者参与认购，仅1小时订单规模已超过10亿美元，最后该债券超额认购近9倍。

　　受超额认购的强劲支撑，远洋集团这笔美元债最终以5.25%的利率定价，较初始指引价格收窄了42.5个基点，成为2018年以来内地房企同年期债券中价格收窄最多的一只，发行成本也创去年12月以来中资非金融企业境外发债最低。

　　同样感到意外的还有禹洲地产，这家公司1月28日发行规模为5亿美元的4年期债券，收获了近20个逾5000万美元的大额订单，实现了逾7倍超额认购。

　　“2018年有相当一部分房企想发债却发不出来，到今年1月份，房企发行的债券基本都有人买，不过1月中上旬的超额认购倍数多在1至3倍之间，没想到升温这么快。”中银国际研究部副主管、董事总经理王卫感叹道。

　　1月23日，中国恒大发行了三笔总额高达30亿美元(约203.5亿元人民币)的优先票据，恒大集团董事会主席许家印好朋友、香港富豪刘銮雄家族力挺，认购了11亿美元，使得该笔大额融资实现超额认购，共获得约40亿美元的认购。

　　上证报资讯数据显示，2019年以来，内地房企已成功发行美元债接近30单，发行总规模超过800亿元人民币。

　　部分房企销售额下滑

　　张大伟表示，近年来大量房企进入三四线城市拿地，返乡置业降温对这些房企的销售业绩造成一定压力。

　　截至2月11日，25家上市房企发布了1月份销售数据，合计销售额同比下滑超过20%。据克而瑞数据，2019年1月，超过3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超过30%。

　　值得注意的是，一线梯队企业销售额下滑。2019年1月份，万科A实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售金额为488.8亿元;去年同期实现合同销售面积444.4万平方米，合同销售金额为679.8亿元。2019年1月，中国恒大合约销售金额约为431.7亿元，合约销售面积约为387.7万平方米;去年同期合约销售金额为643.6亿元。碧桂园2019年1月份实现归属公司股东权益的合同销售金额约330.7亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约382万平方米;去年同期的销售额为460亿元。

　　从龙头房企近期发布的2019年新增项目看，一线梯队房企布局三四线项目降温。以万科A为例，公司自2018年12月销售简报披露以来新增项目10个，除鄂州、眉山等两个项目外，均为一二线热点城市。

　　外资看好房企全年销售

　　对于外资的操作与房企基本面背离的情况，有分析人士认为，这跟市场对地产行业预期发生变化有关。

　　近期，无论是中央经济工作会议关于房地产的表述，还是一些重要讲话对于房地产的表态，都让市场对房地产政策微调充满期待。今年地方两会陆续召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词，从微观层面印证了市场预期。

　　王卫表示，1月份是投资机构布局的重要时期，大部分地产类债券的收益率都超过6%，相比股票市场仍具吸引力。

　　摩根大通认为，虽然房地产市场人气仍相对疲弱，但第一季度之后情况或将有所好转。摩根大通预计，房地产开发商本季度合同销售降幅在10%左右，但今年全年有望增长15%。他们仍看好中资房地产开发商板块，因为该板块基于2019年预期利润的市盈率不到6倍。

　　(房掌柜整理自中国证券报、上海证券报)